Prawo nieruchomości z testami online ebook

prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk

Prawo nieruchomości

7. wydanieuaktualnione i rozszerzone

WYDAWNICTWO C.H.BECKWARSZAWA 2024

Propozycja cytowania:R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, wyd. 7, Warszawa 2024

Wydawca:Lucyna Wyciszkiewicz-Pardej

© Wydawnictwo C.H.Beck 2024

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H.BeckPrzygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

www.ksiegarnia.beck.pl

ISBN 978-83-8356-483-8

Mojemu Bratu

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.)

GospNierRolU

ustawa z 19.10.2001 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2329 ze zm.)

KC

Kodeks cywilny

Konstytucja RP

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

KPA

Kodeks postępowania administracyjnego

KPC

Kodeks postępowania cywilnego

KRO

Kodeks rodzinny i opiekuńczy

KSH

Kodeks spółek handlowych

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.)

PlanZagospU

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.)

PrBank

ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 2488 ze zm.)

PrBud

ustawia z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)

PrNot

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1799 ze zm.)

PrRzecz

dekret z 11.15.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.)

PrSpółdz

ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 648 ze zm.)

PrzekszUżytkWieczU

ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 386)

PWKC

ustawa z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.)

PWPrRzecz

dekret z 11.10.1946 r. – Przepisy wprowadzające Prawo rzeczowe i Prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321 ze zm.)

ReprywatNierWarszU

ustawa z 9.3.2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 795)

SpMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 438 ze zm.)

UstRolU

ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569 ze zm.)

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.)

ZbywMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 52)

2. Publikatory i czasopisma

AUWr

Acta Universitatis Wratislaviensis

Dz.U.

Dziennik Ustaw

Dz.Urz.

Dziennik Urzędowy

KPP

Kwartalnik Prawa Prywatnego

MoP

Monitor Prawniczy

MoPB

Monitor Prawa Bankowego

M.P.

Monitor Polski

NP

Nowe Prawo

NPN

Nowy Przegląd Notarialny

OSNAPiUS

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSNC

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna

OSNCPiUS

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSP

Orzecznictwo Sądów Polskich

OSPiKA

Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych

OTK

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

OTK-A

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A

OwSS

Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych

Pal.

Palestra

PiP

Państwo i Prawo

PL

Przegląd Legislacyjny

PS

Przegląd Sądowy

Rej.

Rejent

SC

Studia Cywilistyczne

SP

Studia Prawnicze

ST

Samorząd Terytorialny

Wok.

Wokanda

Zb.Urz.

Zbiór Urzędowy

3. Inne skróty

cz.

część

itp.

i tym podobne

łac.

łaciński (-a, -e)

nast.

następny (-a, -e)

niem.

niemiecki (-a, -e)

np.

na przykład

Nr

numer (-y)

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

orz.

orzeczenie

pkt

punkt

przekł.

przekład

r.

rok

red.

redakcja

rozdz.

rozdział

s.

strona (-y)

SN

Sąd Najwyższy

SOKiK

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

tekst jedn.

tekst jednolity

TK

Trybunał Konstytucyjny

tzw.

tak zwany

uchw.

uchwała

UE

Unia Europejska

UŁa

Uczelnia Łazarskiego

WE

Wspólnota Europejska

WSA

wojewódzki sąd administracyjny

wyd.

wydanie

wyr.

wyrok

z.

zeszyt (-y)

ze zm.

ze zmianami (-ą)

zob.

zobacz

Wprowadzenie

Nieruchomości stanowią w Polsce już ponad 2/3 majątku narodowego i nadal odnotowuje się ich stały rozwój. Z nieruchomościami związane jest nasze życie rodzinne (mieszkania, domy, sklepy, hotele, pensjonaty), nasza działalność zawodowa (biura, fabryki, gospodarstwa rolne, zakłady pracy), nasze podróże (dworce, porty, drogi), nasze zdrowie (szpitale, kliniki, przychodnie zdrowia), nasz wypoczynek (kina, teatry, parki, lasy), a nawet nasze życie duchowe (kościoły, klasztory, cmentarze). Nieruchomości stanowią dla milionów osób źródło stałego dochodu i przedmiot finansowego zabezpieczenia. Pełnią one kluczową rolę we wszystkich sferach działalności państwa i życia jego obywateli. Nic przeto dziwnego, że prawo nieruchomości stało się obecnie jedną z najważniejszych i najdynamiczniej rozwijających się dziedzin prawa, a specjaliści z tego zakresu są najbardziej poszukiwanymi na rynku pracy.

Książka obejmuje całość problematyki prawnej związanej z nieruchomościami, uregulowanej w Kodeksie cywilnym, ustawie o własności lokali, ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej nową ustawą deweloperską, ustawie o księgach wieczystych i hipotece, Prawie o notariacie, Prawie budowlanym oraz wielu innych aktach prawnych. Poszczególne instytucje prawa polskiego wyjaśnione zostały na tle poglądów współczesnej doktryny i orzecznictwa, z odniesieniem jednak również do ich rzymskich korzeni oraz późniejszej ewolucji.

Książka przeznaczona jest dla osób pragnących pogłębić teoretyczną i praktyczną wiedzę o nieruchomościach, takich jak: notariusze, sędziowie, adwokaci, radcowie prawni, komornicy, zarządcy nieruchomości oraz pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jak również aplikanci notarialni, sądowi, adwokaccy, radcowscy, komorniczy, a także studenci wydziałów prawa i administracji oraz słuchacze studiów podyplomowych.

Prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim

§ 1. Geneza pojęcia nieruchomości

Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic1 (tablica VI.3) koncepcji res immobiles, rozumianej jako grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Wprawdzie podział rzeczy na ruchome i nieruchome nie miał w prawie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to ze względu na nadrzędność ich podziału na res mancipi i res nec mancipi, niemniej jednak z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superficies solo cedit, według której własność gruntu rozciągała się na ową superficies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał ex lege właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nań nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu. Nie przestrzegano tej zasady jedynie w zachodniorzymskim prawie wulgarnym w przypadku budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela2.

Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości, oparta na zasadzie superficies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego podziemie i znajdujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej obrazowo jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), została następnie recypowana do większości współczesnych ustawodawstw europejskich.

Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był art. 517 Kodeksu Napoleona3, stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego kodeksu, głoszący, że własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza.

Podobną regulację zawierał Kodeks cywilny austriacki, który na mocy § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome4, zaś w § 293 dookreślał, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszkodzenia ich istoty. Według § 297 tego kodeksu nieruchomościami były również wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi.

Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej definicji nieruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stanowią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu5.

Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymieniał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabryczne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości6.

Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Koncepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim.

§ 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim

Legalna definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 KC, według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, określane mianem gruntów, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Definicja ta została częściowo powtórzona w art. 4 pkt 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), według którego przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności.

Wprawdzie powielanie definicji tej samej instytucji na użytek dwóch ustaw uznać należy za praktykę legislacyjnie niepożądaną7, niemniej definicje te w żaden sposób nie kolidują ze sobą8. Wynika z nich, że nieruchomościami są zarówno grunty niezabudowane, jak i zabudowane, a ponadto mogą nimi być budynki i lokale, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, co rozumieć należy w ten sposób, że właściciele tych budynków i lokali nie są jednocześnie właścicielami gruntu.

Przykładem budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W sytuacji takiej właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat albo województwo, zaś właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Przepisami szczególnymi, do których odsyła art. 46 KC, są w tym przypadku przepisy dotyczące użytkowania wieczystego, a w szczególności art. 235 KC, stanowiący m.in. że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

Innym przykładem przepisu szczególnego, na mocy którego może zostać wykreowana odrębna własność budynku, jest art. 272 § 2 KC, stanowiący, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią jej własność, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, że mają się one stać własnością Skarbu Państwa. Odrębna własność takich budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3 KC).

Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własności jest wydzielony z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu (użytkowy). Przepisy szczególne, na mocy których możliwe jest ustanawianie odrębnej własności lokali, zawarte zostały w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lokale będące własnością różnych osób. Każdy z tych lokali stanowi odrębną nieruchomość, tzw. nieruchomość lokalową, dla której zakłada się odrębną księgę wieczystą.

Innymi słowy, nieruchomościami są:

1) grunt niezabudowany;

2) grunt zabudowany budynkiem trwale z tym gruntem związanym, tzn. związanym z nim w taki sposób, że budynku tego nie da się od gruntu odłączyć bez jego uszkodzenia lub zniszczenia, co oznacza, że nie chodzi tu o wzniesiony dla przemijającego użytku, np. barak czy kiosk;

3) budynek stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot odrębnej własności, np. budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (zarówno jego nadziemna, jak i podziemna część);

4) lokal stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot odrębnej własności, np. lokal wyodrębniony z budynku na mocy przepisów ustawy o własności lokali.

Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych. Takie stanowisko zajął SN w uzasadnieniu prawnym uchw. z 27.12.1994 r. (III CZP 158/94, OSNC 1995, Nr 4, poz. 59). Według tego poglądu za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wieczysta.

Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.), księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1). Oznacza to, że grunt wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Innymi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Z tego punktu widzenia dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli stanowią dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Jest to tzw. wieczystoksięgowy model nieruchomości.

Poruszona tu kwestia nie została jednak jednoznacznie przesądzona w doktrynie i w judykaturze, choć przyznać trzeba, że w ostatnich latach dominuje w orzecznictwie pogląd, według którego stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 KC. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej9.

W uzasadnieniu prawnym uchw. z 7.4.2006 r. (III CZP 24/06, OSNC 2007, Nr 2, poz. 24) SN wyraził – słuszny moim zdaniem – pogląd, że: „definicja nieruchomości została zamieszczona w art. 46 § 1 KC, zgodnie z którym nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie definiują nieruchomości. Według przeważającego stanowiska przyjętego w orzecznictwie i piśmiennictwie nie ma podstaw do przeciwstawiania sobie dwóch różnych pojęć nieruchomości: materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgowego). Przedstawiona wyżej definicja nieruchomości gruntowej jest uniwersalna w tym znaczeniu, że odnosi się zarówno do nieruchomości, dla których prowadzi się księgi wieczyste, jak i do nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg, jednak gdy dla określonej nieruchomości została założona księga wieczysta, obowiązuje reguła «jedna księga – jedna nieruchomość». Odnosi się ona również do graniczących z sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale niegraniczących z sobą. Właściciel może w takiej sytuacji skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 21 KWU i doprowadzić do połączenia kilku nieruchomości w jedną. Rozważane uprawnienie jest wyłącznym atrybutem właściciela”.

Podobne stanowisko zajął NSA w Warszawie w wyr. z 24.11.2005 r. (I OSK 181/05, Legalis), wyjaśniając, że: „pod pojęciem «nieruchomości gruntowej» w rozumieniu art. 4 pkt 1 GospNierU rozumie się grunt wraz z częściami składowymi (z wyłączeniem budynków i lokali), jeżeli jest odrębnym przedmiotem własności i może stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Wyodrębnienie gruntu wymaga określenia granic zewnętrznych, co może nastąpić przez założenie dla niego księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej dla jednej działki czyni ją odrębnym przedmiotem własności w stosunku do innych gruntów tego samego właściciela, który może posiadać kilka działek sąsiadujących ze sobą. Tylko od właściciela zależy, czy zachowa odrębność prawną nieruchomości sąsiadujących ze sobą. Istnienie wspólnej granicy i tego samego podmiotu własności nie stanowi prawnej podstawy połączenia nieruchomości, dla których są założone odrębne księgi wieczyste, lub tylko jedna z nich ma wpis w księdze wieczystej, a właściciel aprobuje taki stan. Traktowanie dwóch działek sąsiadujących ze sobą, mających jednego właściciela, jako jednej nieruchomości w sensie prawnym, jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy żadna z tych działek nie posiada założonej księgi wieczystej”.

Także w uzasadnieniu prawnym uchw. z 21.3.2013 r. (III CZP 8/13, OSNC 2013, Nr 9, poz. 108) SN przyjął, że nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość.

Zdaniem SN definicja nieruchomości zawarta w art. 46 § 1 KC jest tak pojemna, że obejmuje zarówno nieruchomości niemające urządzonych ksiąg wieczystych, jak i nieruchomości mające księgi wieczyste. Nie ma zatem podstaw do przeciwstawiania materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgowego) pojęcia nieruchomości i przyjmowania dualizmu nieruchomości gruntowej rozpadającej się na pojęcie gruntu w znaczeniu materialnoprawnym oraz wieczystoksięgowym, aktualnym jedynie pod rządem ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Według powyższego zapatrywania, gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą.

§ 3. Klasyfikacja nieruchomości

Istnieje wiele kryteriów klasyfikowania nieruchomości. Według kryterium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne10, leśne, przeznaczone pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne11 itp. Według innych kryteriów wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, budynkowe, lokalowe12, składające się z jednej albo wielu działek ewidencyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i wiele innych.

Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostrożnością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów rozłącznych, np. nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieruchomością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym tzw. nieruchomością gminną. Bywają także nieruchomości składające się z działek o różnym przeznaczeniu, tj. niektóre przeznaczone np. pod budownictwo mieszkaniowe, inne np. pod działalność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona.

1Szerzej o lex duodecim tabularum zob. M. Zabłocka, [w:] W. Wołodkiewicz, M. Zabłocka, Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009, s. 48; K. Sójka-Zielińska, Historia prawa, Warszawa 2000, s. 25–27.

2Zob. W. Litewski, Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998, s. 253.

3Zob. Z. Łączyński, Prawo cywilne obowiązujące w województwach centralnych, Warszawa 1937, s. 151.

4Zob. M. Zatorski, F. Kasparek, Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich krajów dziedzicznych niemieckich Monarchji austryjackiej z późniejszemi odnośnemi ustawami i rozporządzeniami, Cieszyn 1875, s. 181.

5Zob. Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933, s. 36.

6Zob. Prawo cywilne ziem wschodnich – Tom X, Część I Zwodu Praw Rosyjskich, przekł. Z. Rymowicz, W. Święcicki, Warszawa 1932, s. 137–147.

7Zgadzam się z poglądem wyrażonym przez J. Szachułowicza, iż ustawodawca w trosce o spójne i stabilne prawo powinien dbać o to, aby każde pojęcie użyte w prawie i odnoszące się do zrozumienia jego treści, miało to samo znaczenie. Autor uważa za zbędne, a nawet szkodliwe, formułowanie pojęcia na użytek stosowania konkretnej ustawy, przy braku wątpliwości co do rozumienia jego treści. Tak J. Szachułowicz, [w:] J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2002, s. 28.

8Również zdaniem S. Rudnickiego, art. 4 pkt 1 GospNierU nie daje żadnych podstaw do rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej odmiennie, niż to wynika z art. 46 KC. Tak S. Rudnicki, [w:] Dmowski, Rudnicki, Komentarz KC, Ks. 1, 2003, s. 179.

9Tak SN w post. z 30.10.2003 r. (IV CK 114/02, OSNC 2004, Nr 12, poz. 201). W podobnym duchu wypowiedział się SN w wyr. z 26.2.2003 r. (II CKN 1306/00, Legalis).

10Według art. 461 KC nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Od nieruchomości rolnych odróżnić należy pojęcie gospodarstwa rolnego, za które – stosownie do art. 553 KC – uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

11Status prawny nieruchomości cmentarnych i grobów regulują: ustawa z 31.1.1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 997) oraz ustawa z 28.3.1933 r. o grobach i cmentarzach wojennych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2337 ze zm.).

12Uregulowane w ustawie o własności lokali.

Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości

§ 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia

Według pierwszej definicji własności(dominium), sformułowanej w połowie XIV w. przez Bartolusa de Saxoferrato, własność to prawo dowolnego dysponowania rzeczą materialną13, chyba że zabrania tego ustawa (ius de re corporali perfecte disponendi nisi lex prohibeat)14. Pojęcie własności, jej przedmiot oraz granice ochrony prawnej wynikają jednak w znacznej mierze z założeń ustrojowych każdego państwa. Są one także determinowane przez jego potrzeby społeczno-gospodarcze. Dla przykładu, w ujęciu prawa angielskiego własność (ownership) wszystkich nieruchomości przysługuje tylko i wyłącznie Koronie (Crown), a zatem jedynym właścicielem (owner) wszystkich nieruchomości położonych na terenie Anglii jest monarcha. Koncepcja ta swój początek bierze jeszcze w czasach podboju Anglii przez Wilhelma Zdobywcę (XI w.) i w niezmienionym kształcie zachowała się do dnia dzisiejszego. A zatem nikt oprócz monarchy nie może być właścicielem samej nieruchomości, pojmowanej jako przedmiot materialny, a jedynie podmiotem praw do nieruchomości (estates in land)15.

Powyższe okoliczności uniemożliwiają wypracowanie uniwersalnej definicji własności. Kwestię tę podnosił w nauce prawa T. Dybowski, zdaniem którego skonstruowanie ogólnego pojęcia czy też definicji własności jest co najmniej wątpliwe, jeżeli nie niemożliwe16.

W polskim systemie prawnym własność jest głównym desygnatem mienia, obejmującego oprócz niej, także inne prawa o charakterze majątkowym. Wniosek taki wypływa z brzmienia art. 44 KC, który na tle ogółu praw majątkowych eksponuje jedynie własność17. Nowela Kodeksu cywilnego z 28.7.1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) zniosła wcześniejszy podmiotowy podział mienia, nadając mu charakter jednorodny.

Przedmiotowy zakres prawa własności określono w przepisach Kodeksu cywilnego wąsko, ograniczając go jedynie do rzeczy w znaczeniu przedmiotów materialnych (art. 140 w zw. z art. 45 KC). W literaturze prawa cywilnego dominuje pogląd, choć nie brak też głosów odmiennych18, że chodzi tu o przedmioty materialne samoistne, tzn. wyodrębnione i zindywidualizowane w stopniu umożliwiającym ich samodzielne występowanie w obrocie19. Nie są zatem rzeczami – w rozumieniu Kodeksu cywilnego – wszelkie dobra niematerialne, np. majątkowe prawa autorskie albo energie, choć trzeba pamiętać, że art. 555 KC nakazuje stosowanie do ich sprzedaży odpowiednich przepisów dotyczących sprzedaży rzeczy20.

Wąskie ujęcie zakresu prawa własności w przepisach Kodeksu cywilnego jest w istocie kontynuacją rozwiązań wprowadzonych do prawa polskiego przez dekret – Prawo rzeczowe. Stanowił on w art. 28, że „właściciel może w granicach przez ustawy określonych korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać rzeczą”, zaś w art. 1 przesądzał jednoznacznie, że „rzeczami są jedynie przedmioty materialne”.

Nieruchomość jest rzeczą, a zatem może być ona przedmiotem własności. Zasady ogólne dotyczące własności mają zastosowanie również do własności nieruchomości.

Własność jest prawem dającym uprawnionemu najpełniejszą władzę nad rzeczą. W większości współczesnych systemów prawnych nie jest to jednak prawo absolutne (ius infinitum), lecz względnie pełne. Traktowanie prawa własności jako prawa absolutnego prowadziłoby nieuchronnie do nagminnego naruszania interesów innych podmiotów21. Według T. Dybowskiego „względna pełnia prawa własności oznacza, że w systemie danego prawa treść własności jest najszersza w porównaniu z treścią innych praw podmiotowych, ale nie nieograniczona”22. W podobnym duchu wypowiedział się o prawie własności SN w uchw. z 16.7.1980 r. (III CZP 45/80, OSNC 1981, Nr 2–3, poz. 25), wyjaśniając, że zapewnia ono właścicielowi dopuszczalną w danych warunkach pełnię uprawnień względem rzeczy.

We współczesnym prawie polskim treść prawa własności określona została w art. 140 KC, upoważniającym właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób, w szczególności do pobierania z niej pożytków i innych dochodów, z zastrzeżeniem, że będzie to czynił w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego, a ponadto zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Powołany przepis stanowi in fine, że w tych samych granicach właściciel rzeczy może nią rozporządzać.

Kodeks cywilny określił zatem treść prawa własności przez wskazanie granic, w obrębie których właściciel rzeczy może wykonywać względem niej swoje uprawnienia. Komentowany przepis determinuje zarówno pozytywną, jak i negatywną stronę własności, ponieważ z jednej strony przyznaje właścicielowi prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą (strona pozytywna), z drugiej zaś wyłącza od tego inne osoby (strona negatywna).

Według art. 140 KC granice prawa własności determinują trzy wyznaczniki, a mianowicie:

1) przepisy ustaw,

2) zasady współżycia społecznego oraz

3) społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

We współczesnej literaturze przedmiotu przyjmuje się dość zgodnie, że przez pojęcie ustaw rozumieć tu należy także akty prawne niższej rangi, z zastrzeżeniem jednak, że mają one charakter wykonawczy do ustaw i nie wykraczają poza granice upoważnień zawartych w tych ustawach. Taką wykładnię powyższego terminu narzuca art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, zezwalający na ograniczanie własności jedynie w drodze ustaw i tylko w zakresie nienaruszającym jej istoty. Przyjmuje się jednak, że ograniczenie własności w drodze aktu prawnego niższego rzędu, wydanego na podstawie ustawy w granicach zawartej w niej delegacji, nie narusza konstytucyjnej ochrony własności gwarantowanej w art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, pod warunkiem jednak, że ograniczenie to nie godzi w istotę prawa własności23.

W doktrynie nie kwestionuje się zasadności ograniczania prawa własności w drodze ustaw. Konieczność taka jest naturalnym następstwem rozwoju cywilizacyjnego. Większość ograniczeń ma charakter publicznoprawny i wynika z przepisów prawa administracyjnego (np. z ustawy z 21.5.1999 r. o broni i amunicji, tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2516 ze zm.), choć nie brak też ograniczeń o charakterze cywilnoprawnym (np. art. 144 KC dotyczący immisji). Ingerencja ustawodawcy w sposób wykonywania prawa własności przez właściciela np. broni palnej nie budzi dziś sprzeciwu. Nie wzbudza go też ustawowe ograniczenie uprawnień właściciela nieruchomości ze względu na uzasadniony interes właściciela nieruchomości sąsiedniej. Dla przykładu powołany wyżej art. 144 KC nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymanie się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Przy interpretowaniu przepisów ograniczających prawo własności należy jednak pamiętać, że mają one charakter wyjątkowy i nie podlegają wykładni rozszerzającej24.

Przez wspomnianą wyżej negatywną stronę własności rozumie się wyłączenie osób trzecich od możliwości korzystania i rozporządzania rzeczą wbrew woli jej właściciela. Artykuł 140 KC nakłada na wszystkie podmioty niebędące właścicielami danej nieruchomości obowiązek biernego poszanowania prawa własności przysługującego jej właścicielowi, polegający na powstrzymaniu się tych podmiotów od wszelkich działań naruszających to prawo (non facere). Ten bierny obowiązek nie ma jednak charakteru świadczenia dłużnika wobec wierzyciela, gdyż podmiot nim obciążony nie rezygnuje z żadnych przysługujących mu uprawnień, a jedynie powstrzymuje się od wkraczania w sferę uprawnień właściciela.

Odnośnie do własności wód, to jest ona kategorią Prawa wodnego25 odmienną od własności w rozumieniu art. 140 KC.

§ 5. Moment przejścia własności nieruchomości

Nieruchomość jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Ma ona ściśle określoną powierzchnię, położona jest w konkretnym miejscu i opisana w konkretnej księdze wieczystej. Do przeniesienia własności nieruchomości w drodze umowy ma zatem zastosowanie art. 155 § 1 KC, według którego własność rzeczy oznaczonych co do tożsamości przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy zobowiązującej, takiej jak umowa sprzedaży, zamiany czy darowizny, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej albo strony umowy inaczej nie postanowiły. Z przepisu tego wynika, że zawarcie umowy zobowiązującej, np. umowy sprzedaży nieruchomości, może, ale wcale nie musi przenosić jej własności. Możliwa jest sytuacja, w której nieruchomość została aktem notarialnym sprzedana, lecz sprzedający nadal pozostaje jej właścicielem. W przypadku takim przeniesienie własności dokonywane jest odrębnym aktem notarialnym podpisywanym w terminie późniejszym i obejmującym samo przeniesienie własności. Pierwsza umowa (umowa sprzedaży) ma charakter jedynie zobowiązujący, tzn. zobowiązuje sprzedającego do przyszłego przeniesienia własności nieruchomości na kupującego, natomiast umowa druga (umowa przeniesienia własności) zawierana jest w wykonaniu umowy pierwszej (umowy sprzedaży) i ma charakter rozporządzający, tzn. przenosi własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Według powołanego wyżej art. 155 § 1 KC do późniejszego niż przy zawieraniu umowy zobowiązującej przejścia własności nieruchomości dochodzi albo z mocy przepisu szczególnego, albo z woli stron. W tej drugiej sytuacji przepis ten ma charakter dyspozytywny.

Odnośnie do sytuacji pierwszej, przykładem przepisów szczególnych narzucających konieczność zawarcia najpierw umowy sprzedaży nieruchomości (jako umowy jedynie zobowiązującej), a następnie zawarcia odrębnej umowy przenoszącej własność nieruchomości (jako umowy jedynie rozporządzającej), są przepisy regulujące pierwokup ustawowy. Na ich mocy niektórym podmiotom, takim jak np. gminy czy Agencja Nieruchomości Rolnych, przysługuje w określonych sytuacjach, w stosunku do pewnych nieruchomości, ustawowe prawo pierwokupu. Nieruchomości podlegającej pierwokupowi nie można sprzedać z jednoczesnym przeniesieniem własności, lecz należy:

1) zawrzeć umowę sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności;

2) wysłać wypis aktu notarialnego tej umowy sprzedaży uprawnionemu podmiotowi z zapytaniem, czy nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu;

3) zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości na kupującego, po uzyskaniu odpowiedzi informującej, że uprawniony podmiot nie skorzystał z prawa pierwokupu, a w przypadku braku odpowiedzi, po upływie ustawowego jednomiesięcznego (art. 598 § 2 KC) terminu na jej udzielenie.

Umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu określana bywa w praktyce notarialnej terminem warunkowa umowa sprzedaży, a to dla podkreślenia, że sprzedający sprzedaje nieruchomość kupującemu, pod warunkiem że osoba trzecia (uprawniony podmiot) nie wykona prawa pierwokupu. Zawarty w tytule umowy przymiotnik „warunkowa” ma znaczenie informacyjne, podkreślające fakt, że w tej umowie sprzedaży nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, do którego dojdzie dopiero w przyszłości na mocy odrębnej, już bezwarunkowej umowy przenoszącej własność, zawartej po ziszczeniu się owego wcześniejszego warunku.

Innym przykładem, w którym na mocy przepisów szczególnych dojść może do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego, jest zakup nieruchomości przez cudzoziemca. Według przepisów ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) nabycie przez cudzoziemca własności nieruchomości położonej w Polsce wymaga – z pewnymi wyjątkami – uzyskania zezwolenia ministra właściwego ds. wewnętrznych. Umowa przenosząca własność nieruchomości na cudzoziemca, który zezwolenia nie uzyskał, jest z mocy prawa (ex lege) nieważna. Nie ma natomiast przeszkód do zawarcia z cudzoziemcem nieposiadającym zezwolenia umowy sprzedaży nieruchomości z wyłączeniem przeniesienia własności, a następnie – już po uzyskaniu przez cudzoziemca zezwolenia – umowy przenoszącej własność. Oczywiste jest, że do drugiej umowy, tj. umowy przenoszącej własność, nie dojdzie w przypadku odmowy wydania cudzoziemcowi zezwolenia. W sytuacji takiej strony będą zobligowane do zwrotu otrzymanych świadczeń.

Do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego przy umowie sprzedaży, zamiany, darowizny oraz innej umowie zobowiązującej dotyczącej nieruchomości może dojść także z woli stron. Artykuł 155 § 1 KC nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń. Strony mogą się umówić, że jednym aktem notarialnym dokonają sprzedaży nieruchomości bez przenoszenia jej własności, a kolejnym aktem notarialnym przeniosą jej własność. Przyjęcie takiego rozwiązania może być niekiedy korzystne np. ze względów podatkowych.

Konstrukcja umowy sprzedaży, zamiany albo darowizny nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu nie narusza – jak się często błędnie uważa – art. 157 § 1 KC, zakazującego przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku albo terminu. Umowa taka – w przypadku wyłączenia rozporządzenia – w ogóle nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje zbywcę do jej późniejszego bezwarunkowego i niezwłocznego przeniesienia. W przypadku ziszczenia się warunku albo upływu terminu zastrzeżonego w umowie sprzedaży (zobowiązującej) druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność (rozporządzająca), nie może zawierać już żadnych warunków ani terminów. Na mocy tej drugiej umowy własność nieruchomości musi przejść na nabywcę bezwarunkowo i niezwłocznie. Wynika to zresztą wprost z art. 157 § 2 KC, stanowiącego, że w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (np. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny itp.) została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, z którym właściciel zawarł umowę zobowiązującą, może zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Dodatkowe porozumienie przenoszące własność, o którym mowa w art. 157 § 2 KC, jest z reguły bardzo lakoniczne i najczęściej ogranicza się do stwierdzenia, że zbywca przenosi na nabywcę własność nieruchomości, na co nabywca wyraża zgodę.

Z tego co zostało tu powiedziane, wynika zatem, że prawo polskie przyjęło, co do zasady, model przenoszenia własności nieruchomości wynikający z tradycji romańskiej (Francja, Włochy, Hiszpania, Portugalia), w której umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wywołuje skutek rozporządzający w postaci przejścia własności.

W systemie prawa polskiego skutek rozporządzający może zostać wyłączony mocą przepisu szczególnego lub wolą stron (art. 155 KC). W przypadku takim do przejścia prawa własności nieruchomości dochodzi dopiero na mocy odrębnej (drugiej) umowy o skutku rozporządzającym, podobnie jak ma to miejsce w systemach prawnych wywodzących się z tradycji germańskiej (Niemcy, Austria, Szwajcaria, Grecja), gdzie do przejścia prawa własności nieruchomości nie wystarcza jedynie umowa zobowiązująca, lecz konieczne jest zawarcie odrębnej umowy przenoszącej własność.

Nadmienić w tym miejscu trzeba, że w niektórych krajach obowiązuje zasada wpisu, co oznacza, że do przejścia prawa własności nieruchomości oprócz zawarcia dwóch umów, tj. umowy zobowiązującej i umowy rozporządzającej, czy też jednej umowy zobowiązująco-rozporządzającej, niezbędny jest wpis do odpowiedniego rejestru (wpis konstytutywny, prawotwórczy). W polskim porządku prawnym rejestrem takim jest księga wieczysta, choć wpis do niej ma charakter konstytutywny (prawotwórczy) tylko w przypadkach szczególnych wskazanych w ustawie, o czym poniżej w § 6.

W powyższym kontekście warto przywołać post. SN z 14.1.2015 r. (II CSK 85/14, OSNC 2016, Nr 1, poz. 10), w którym sformułowana została teza, że w przypadku spółek: partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej, zważywszy, że dla tych spółek ustawodawca przewidział formę aktu notarialnego, postępowanie w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości na spółkę przebiega bez komplikacji. Stosując w tym zakresie, zgodnie z art. 2 KSH, art. 155–158 KC, należy dojść do wniosku, że umowy takich spółek zawierające zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości wywołują – zgodnie z art. 155 KC – także skutek rozporządzający. Przyjmując założenie, niewywołujące zastrzeżeń w literaturze oraz orzecznictwie, że rejestracja spółki nie jest warunkiem w rozumieniu art. 89 KC, lecz jest warunkiem prawnym, niezależnym od woli wspólników, wspomniane zobowiązanie nie narusza art. 157 § 2 KC i spółka w chwili rejestracji nabywa własność nieruchomości.

§ 6. Charakter wpisu własności nieruchomości do księgi wieczystej

Według art. 5 Prawa hipotecznego z 1818 r. wpis własności nieruchomości miał charakter prawotwórczy. Przepis ten stanowił, że prawo rozporządzania nieruchomością uzyskuje się przez wciągnięcie tytułu nabycia do ksiąg hipotecznych. Doktryna i orzecznictwo tamtych lat wskazywały, że skoro nieruchomością może rozporządzać tylko właściciel, a prawo rozporządzania nabywa się z chwilą wpisu, oznacza to, że prawo własności nieruchomości nabywa się również z chwilą wpisu. Według tej konstrukcji akt notarialny stanowił jedynie tytuł do przejścia prawa własności (titulus adquirendi dominii). Faktyczne przejście prawa własności, ze skutkiem rzeczowym (modus adquirendi dominii), następowało dopiero z chwilą dokonania wpisu. Pełne powiązanie powstania skutku czynności prawnej z dokonaniem wpisu w odpowiedniej księdze (gruntowej, hipotecznej, wieczystej itp.) określa się w nauce prawa mianem zasady wpisu.

Współczesny ustawodawca polski odstąpił od tej zasady. Własność nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej przechodzi na nabywcę z chwilą podpisania aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej ma tu charakter jedynie deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że nieruchomość można ponownie zbyć, nie czekając na uzyskanie wpisu, choćby tego samego dnia. Wyjątkiem od tej zasady jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, gdzie wpis ma charakter konstytutywny (prawotwórczy). Wynika to z art. 7 ust. 2 WłLokU, według którego do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (zasada wpisu). Praktycznym wymiarem tego przepisu, z punktu widzenia obrotu lokalami, jest zasadność powstrzymania się ze zbyciem lokalu do chwili założenia dla niego księgi wieczystej. Możliwość rozporządzenia prawem do lokalu przed wpisem jego własności do księgi wieczystej w drodze zbycia tzw. ekspektatywy odrębnej własności lokalu, omówiona została w rozdziale 9, § 32 pkt II.

Konstytutywność wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej występuje jedynie przy pierwszym wpisie, dokonywanym na wniosek zawarty przy akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność tego lokalu. Po założeniu dla lokalu księgi wieczystej i wpisaniu do niej pierwszego właściciela, wpis każdego następnego właściciela ma już charakter deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że każdy kolejny właściciel może rozporządzać lokalem przed uzyskaniem wpisu na swoją rzecz. Lokal, dla którego założono księgę wieczystą, może zostać zbyty wielokrotnie nawet jednego dnia. Wystarczy, aby każdy kolejny zbywca udokumentował wypisem aktu notarialnego fakt nabycia lokalu od poprzednika.

§ 7. Ochrona własności nieruchomości

I. Konstytucyjna i cywilistyczna ochrona własności

Własność jest prawem chronionym zarówno konstytucyjnie, jak i cywilistycznie. Artykuł 21 Konstytucji RP stanowi, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Artykuł 64 Konstytucji RP rozciąga tę ochronę także na inne prawa majątkowe.

Cywilistyczną ochronę własności zapewniają natomiast przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego, a to poprzez system roszczeń przysługujących właścicielowi w przypadku naruszenia przysługującego mu prawa, dochodzonych – w razie potrzeby – na drodze sądowej w formie odpowiedniego powództwa.

Dodatkową formą ochrony własności, dotyczącą jednak tylko nieruchomości, jestpowództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, realizowane na podstawie art. 10 KWU. Celem tego powództwa jest usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym.

Nadmienić warto, że prawo unijne nie ingeruje w zakres i kształt prawa własności w państwach członkowskich, co wynika wprost z art. 345 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (Dz.Urz. UE C 202 z 7.6.2016 r., s. 47). Oznacza to, że kształtowanie zasad nabywania własności nieruchomości oraz stosowanie uzasadnionych i racjonalnych ograniczeń w tym zakresie pozostawione jest suwerennym decyzjom państw członkowskich.

II. Ochrona własności w trybie roszczeń petytoryjnych

Na triadę podmiotowych praw właściciela nieruchomości, jako właściciela rzeczy, którą jest nieruchomość, wynikających bezpośrednio z istoty prawa własności i mających charakter bezwzględny, składają się:

1) prawo do wyłącznego posiadania nieruchomości (ius possidendi);

2) korzystania z niej, w tym używania jej (ius utendi), pobierania pożytków i innych dochodów (ius fruendi) oraz jej zużycia (ius abutendi);

3) rozporządzania nią (ius disponendi).

Wszelkie naruszenia powyższych uprawnień dają właścicielowi nieruchomości prawo do wystąpienia przeciwko naruszycielowi z odpowiednimi roszczeniami, określanymi w doktrynie i orzecznictwie mianem roszczeń petytoryjnych.

Na mocy art. 209 KC powyższe roszczenia może realizować także współwłaściciel nieruchomości, gdyż przepis ten stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Podstawowymi roszczeniami zapewniającymi ochronę petytoryjną są:

1) roszczenie windykacyjne oraz

2) roszczenie negatoryjne.

Ad 1. Możliwość wystąpienia przez właściciela z roszczeniem windykacyjnym(rei vindicatio) przewiduje art. 222 § 1 KC, który stanowi, że właściciel możeżądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Uprawnienie do władania rzeczą, o którym mowa w powyższym przepisie, może wynikać zarówno ze stosunku o charakterze obligacyjnym, np. zawartej umowy najmu, jak i ze stosunku o charakterze rzeczowym, np. użytkowania ustanowionego na rzecz tej osoby. Zarzut oparty na twierdzeniu istnienia uprawnienia do władania rzeczą będącą przedmiotem roszczenia windykacyjnego określany jest w doktrynie mianem zarzutu hamującego. Nie wyłącza on roszczenia, a jedynie hamuje jego realizację, do chwili ustania uprawnienia do władania rzeczą przez osobę, która zarzut ten skutecznie podnosi.

Roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi rzeczy, czyli wynika z prawa własności. Ma ono charakter wydobywczy, gdyż jego treścią jest wydanie rzeczy. Wydanie powinno zostać dokonane cum omni causa, tzn. łącznie ze wszystkimi przychodami uzyskanymi przez osobę, która władała bezprawnie cudzą rzeczą.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się zgodnie, że materialnoprawnąlegitymację czynną, rozumianą jako uprawnienie do wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym, ma oprócz właściciela nieruchomości, także użytkownik wieczysty.

Legitymowanym biernie jest natomiast każda osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą.

Ad 2. Z roszczeniem negatoryjnym(actio negatoria) może wystąpić właściciel, którego prawo zostało naruszone w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie go faktycznego władania rzeczą. Roszczenie to uregulowane zostało w art. 222 § 2 KC i obejmuje dwa uprawnienia, które mogą być realizowane łącznie lub oddzielnie, a mianowicie:

a) uprawnienie do żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem – polegające na domaganiu się usunięcia skutków naruszenia (np. zasypanie bezprawnie wykopanego rowu), które nie może być jednak utożsamiane z roszczeniem odszkodowawczym,

b) uprawnienie do żądania zaniechania naruszeń – mające na celu powstrzymanie naruszyciela od ewentualnych dalszych bezprawnych działań odnoszących się do cudzej rzeczy.

Przyjmuje się, że w przypadku roszczenia negatoryjnego, podobnie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego, legitymacja czynna przysługuje również użytkownikowi wieczystemu.

Legitymowanym biernie jest każda osoba, która narusza cudze prawo własności w sposób inny niż przez pozbawienie właściciela władania rzeczą.

Roszczenia petytoryjne mają charakter obiektywny, co oznacza, że kreuje je sam fakt naruszenia własności. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność, czy naruszyciel cudzej własności działał świadomie, czy też nie. Roszczenia te wynikają z istoty prawa własności jako prawa podmiotowego o charakterze bezwzględnym.

Przy realizacji roszczeń petytoryjnych na drodze sądowej ciężar dowodu polegający na wykazaniu prawa własności spoczywa na właścicielu(art. 6 KC), który jest w procesach petytoryjnych powodem. Z tego punktu widzenia korzystniejsza jest sytuacja właściciela w procesie negatoryjnym niż windykacyjnym, gdyż w procesie negatoryjnym powód korzysta – jako władający rzeczą – z domniemania własności wynikającego z posiadania (art. 339 KC).

Roszczeń petytoryjnych nie należy mylić z roszczeniami posesoryjnymi, o których mowa w art. 344 KC, które wynikają z pewnego stanu faktycznego, jakim jest posiadanie rzeczy(possessio), chroniąc ten stan faktyczny. Powołany tu art. 344 KC stanowi, że posiadaczowi, którego posiadanie zostało naruszone, przysługują dwa roszczenia, określane w doktrynie mianem posesoryjnych, a mianowicie:

1) o przywrócenie stanu poprzedniego oraz

2) o zaniechanie naruszeń.

Roszczenia te nie są zależne od dobrej wiary posiadacza ani nawet od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Ich cechą charakterystyczną jest to, że przysługują każdemu posiadaczowi, niezależnie od charakteru posiadania26.

Roszczenia petytoryjne (windykacyjne i negatoryjne) dotyczące nieruchomościnie ulegają przedawnieniu(art. 223 § 1 KC). Jest to wyjątek od zasady wyrażonej w art. 117 § 1 KC, według którego roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Pamiętać jednak trzeba, że dochodzenie takiego roszczenia od posiadacza samoistnego nieruchomości może stać się niemożliwe ze względu na jej zasiedzenie(art. 172 KC).

III. Roszczenia uzupełniające

Nawet skuteczna realizacja roszczeniawindykacyjnego niewyrównuje właścicielowi rzeczy uszczerbku, który poniósł na skutek czasowego pozbawienia go możliwości korzystania z niej. Dlatego też przepisy Kodeksu cywilnego (art. 224 i 225) przyznają właścicielowi dodatkowe roszczenia, określane w piśmiennictwie mianem roszczeń uzupełniających. Są to roszczenia o:

1) wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy;

2) zwrot pożytków lub ich równowartości;

3) odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszeniem lub utratą.

Roszczenia uzupełniające przysługują także właścicielowi nieruchomości, gdyż nieruchomość jest rzeczą27.

Roszczenia uzupełniające są zbywalne, co oznacza, że właściciel nieruchomości może nimi rozporządzać. Sąd Najwyższy w uchw. z 24.7.2013 r. (III CZP 36/13, OSNC 2014, Nr 3, poz. 24) wyjaśnił, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje byt samodzielny, niezależnie od roszczeń chroniących własność (art. 222 § 1 i 2 KC); może być samodzielnie dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu. Utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało.

Roszczenia uzupełniające przysługujące właścicielowi nieruchomości przeciwko posiadaczowi samoistnemu przedawniają się w stosunkowo krótkim czasie, bo w okresie roku od dnia zwrotu nieruchomości. Przedawnienie nie oznacza bynajmniej wygaśnięcia roszczenia, lecz jedynie jego przekształcenie się w zobowiązanie niezupełne zwane też naturalnym(obligatio naturalis), co daje zobowiązanemu możliwość skutecznego uchylenia się od jego wykonania przez podniesienie zarzutu przedawnienia. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność dobrej czy złej wiary posiadacza nieruchomości.

13Odnośnie do pojęcia rzeczy zob. A. Brzozowski, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian, Prawo cywilne. Część ogólna, Warszawa 2013, s. 131–134.

14Tak T. Giaro, [w:] W. Dajczak, T. Giaro, F. Longchamps de Bérier, Prawo rzymskie. U podstaw prawa prywatnego, Warszawa 2009, s. 371.

15Tak J. Kopyra, Podział nieruchomości gruntowej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2008, s. 199.

16Tak T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio, actio negatoria), Warszawa 1969, s. 29. Autor wyjaśnia dalej, że podejmowane przez współczesną naukę próby zdefiniowania własności stanowiły zazwyczaj uogólnienie doświadczeń jednej epoki, a mianowicie doświadczeń płynących z wielkich kodyfikacji XIX w.

17Zob. E. Skowrońska-Bocian, [w:] Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2005, s. 181.

18Zob. tamże, s. 186 wraz z powołaną tam literaturą.

19Zob. T. Dybowski, Ochrona własności, s. 39, 45; K. Piasecki, [w:] J. Winiarz (red.), Kodeks cywilny z komentarzem, t. 1, Warszawa 1989, s. 58–59. Drugi z autorów zwraca uwagę, że w obrocie mogą występować także zbiory rzeczy (universitates facti), np. w postaci biblioteki z książkami lub stada zwierząt.

20Zob. Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2005, s. 45–47.

21Zob. orz. TK z 20.4.1993 r. (P 6/92, OTK 1993, Nr 1, poz. 8).

22Tak T. Dybowski, Ochrona własności, s. 56–57.

23Szerzej na ten temat zob. E. Skowrońska-Bocian, [w:] Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2008, s. 484–486 wraz z powołanym tam orzecznictwem.

24Zob. wyr. NSA z 1.12.1995 r. (II SA 1400/94, Wok. 1996, Nr 3, s. 32) oraz wyr. SN z 6.3.1998 r. (III CKN 393/97, OSP 1998, Nr 10, poz. 171).

25Ustawa z 20.7.2017 r. – Prawo wodne (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1478 ze zm.).

26Wyrok w procesie posesoryjnym ma charakter tymczasowy, gdyż nie rozstrzyga o prawie do rzeczy, a jedynie o jej posiadaniu. Ze względu na tymczasowość wyroku posesoryjnego sąd ogranicza badanie sprawy jedynie do ustalenia: 1) ostatniego stanu spokojnego posiadania oraz 2) faktu jego naruszenia. Roszczenie posesoryjne powinno być przez posiadacza realizowane szybko, a to ze względu na krótki, bo jedynie roczny termin na jego realizację. Termin ten biegnie od chwili naruszenia posiadania. Po upływie tego terminu, będącego terminem zawitym, roszczenie to wygasa.

27Zob. szerzej J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012, s. 171–173.

Rozdział 3. Posiadanie, dzierżenie oraz władztwo prekaryjne nad nieruchomością

§ 8. Posiadanie nieruchomości

Przyjmuje się, że posiadanie (łac. possessio, niem. Besitz) nie jest kwestią prawa, lecz stanu faktycznego (possessio non est iuris, sed facti). Jest ono, według koncepcji romańskiej recypowanej przez prawo polskie, zjawiskiem psychofizycznym, gdyż składają się na nie dwa elementy, tzn.:

1) faktyczne władztwo nad rzeczą (corpus possessionis) – jako element fizyczny, nazywany też zewnętrzną stroną posiadania, oraz

2) wola wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie, czyli we własnym imieniu (animus rem sibi habendi, animus possidendi) – jako element psychiczny, nazywany też wewnętrzną stroną posiadania.

Kodeks cywilny wyróżnia w art. 336posiadanie samoistne (possesio civilis), wykonywane we własnym imieniu (suo nomine)28 i posiadanie zależne powiązane z władztwem nad cudzą rzeczą w zakresie odpowiadającym prawu podmiotowemu innemu niż własność. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest osoba, która nią faktycznie włada jak właściciel, tzn. korzysta z rzeczy, pobiera jej pożytki i uważa się za uprawnioną do rozporządzenia tą rzeczą. Posiadacz samoistny włada faktycznie rzeczą jak właściciel, z zamiarem władania dla siebie (cum animo rem sibi habendi). Dlatego też posiadanie samoistne bywa nazywane właścicielskim29.

We współczesnej cywilistyce polskiej przyjmuje się, że posiadanie samoistne (właścicielskie) może wchodzić w grę nie tylko w sytuacji, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem. W post. z 5.11.2009 r. (I CSK 82/09, Legalis) SN wyjaśnił, że objęcie rzeczy w posiadanie samoistne oznacza uznanie się z przyczyn usprawiedliwionych za właściciela albo choćby chęć władania rzeczą dla siebie jak właściciel, wiedząc, że nie jest się właścicielem.

Objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy, której celem było przeniesienie własności, z reguły – gdy cel ten nie został osiągnięty, np. wobec niezachowania formy notarialnej – wskazuje na posiadanie samoistne30. Posiadaczem samoistnym jest przeto nieformalny nabywca nieruchomości, tzn. osoba, która uzyskała władanie nad nią w wykonaniu umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, np. jedynie w formie pisemnej31.

Posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać władztwa i na skutek tego nie utraci jej posiadania. Istotne jest bowiem nie to, czy posiadacz wykonuje względem rzeczy konkretne czynności, lecz to, czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania np. powództwa o przywrócenie posiadania. Istotą każdego posiadania jest sprawowanie efektywnej kontroli nad rzeczą, a nie pozostawanie z nią w ciągłym fizycznym kontakcie.

Zdaniem SN faktyczne władztwo charakteryzujące posiadanie samoistne wchodzi w grę wówczas, gdy określona osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie z rzeczy, i to w taki sposób, jakby miała do niej prawo własności32. Z kolei istotą posiadania zależnego jest faktyczne władztwo nad cudzą rzeczą, lecz w zakresie węższym niż własność. Dlatego też posiadanie zależne określa się jako niewłaścicielskie. Powstaje ono najczęściej przez wydanie rzeczy na podstawie umowy o czasowe z niej korzystanie. Posiadaczem zależnym jest np. dzierżawca nieruchomości lub najemca lokalu.

Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje komuś rzecz w posiadanie zależne(art. 337 KC). Jeżeli zatem posiadacz samoistny wydzierżawi nieruchomość osobie trzeciej, to nadal pozostanie jej posiadaczem samoistnym. Ustawodawca polski odstąpił od wymagania realnego władania rzeczą przez posiadacza samoistnego. Wykonywanie posiadania samoistnego nie musi zatem przejawiać się w osobistym działaniu posiadacza. Dzierżawca będzie w tym przypadku posiadaczem zależnym.

W prawie polskim ani pod rządami dekretu – Prawo rzeczowe, ani po wejściu w życie Kodeksu cywilnego nie obowiązywała i nadal nie obowiązuje rzymska zasada, że nikt nie może zmienić sobie podstawy posiadania (nemo sibi ipse causam possesionis mutare potest). Oznacza to, że w polskim cywilistycznym porządku prawnym dopuszczalne jest przekształcenie charakteru władztwa nad rzeczą w wyniku zmiany woli posiadacza. Dlatego też posiadacz zależny, który od pewnego momentu zacznie postępować z rzeczą tak, jakby była jego własnością, doprowadzi do przekształcenia posiadania zależnego (niewłaścicielskiego) w posiadanie samoistne (właścicielskie), stając się tym samym posiadaczem samoistnym rzeczy33.

Posiadanie (samoistne i zależne) podlega ochronie prawnej i nie wolno go samowolnie naruszać (art. 342 KC). Dotyczy to zarówno posiadania w dobrej wierze (possessio bonae fidei), jak i posiadania w złej wierze (possessio malae fidei). Posiadacz może w celu odparcia samowolnego naruszenia posiadania zastosować obronę konieczną(art. 343 § 1 KC), a posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie wolno mu stosować przemocy względem osób (art. 343 § 2 KC).

Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługują posiadaczowi roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń (art. 344 KC). Roszczenia te nie są zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Roszczenia z art. 344 KC zwykło się określać w doktrynie mianem roszczeń posesoryjnych, a proces sądowy, w którym są dochodzone procesem posesoryjnym. Wyrok zapadły w takim procesie ma charakter tymczasowy, gdyż nie rozstrzyga o prawie do rzeczy, a jedynie o jej posiadaniu. Z uwagi na tymczasowość takiego wyroku, sąd ogranicza badanie sprawy jedynie do ustalenia ostatniego stanu spokojnego posiadania oraz faktu jego naruszenia.

Roszczenia z art. 344 KC wygasają, jeżeli nie są dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania. Nadmienić w tym miejscu warto, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 KC).

Z posiadaniem wiąże się kilka domniemań prawnych (praesumptio iuris). Przede wszystkim domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 KC). Domniemywa się ponadto ciągłość posiadania (art. 340 KC), co ma istotne znaczenie przy obliczaniu okresu niezbędnego do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości oraz jego zgodność ze stanem prawnym (art. 341 KC).

Stosownie do treści art. 348 KC przeniesienie posiadania następuje przez faktyczne wydanie rzeczy(traditio corporalis). Tożsame z wydaniem faktycznym rzeczy jest jej wydanie symboliczne(traditio symbolica, traditio ficta), polegające na wydaniu dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą (traditio per chartam) lub wydaniu środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, zwane wydaniem długą ręką (traditio longa manu), np. kluczy do lokalu(traditio clavium).

W niektórych sytuacjach nabycie posiadania może zostać dokonane mocą samej umowy(solo animo). Dla przykładu, według art. 351 KC, przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami, co określane bywa w piśmiennictwie wydaniem krótką ręką(traditio brevi manu).

Posiadanie, choć jest jedynie stanem faktycznym, podlega dziedziczeniu. Jak wyjaśnił SN, dziedziczenie posiadania rzeczy polega na przejściu na spadkobierców – z mocy prawa, z chwilą otwarcia spadku – wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę34. Z dziedzicznym charakterem posiadania wiąże się, wyrażona w art. 176 § 2 KC, dopuszczalność doliczenia okresu posiadania nieruchomości przez spadkodawcę do okresu jej posiadania przez spadkobiercę (accessio possessionis), przy stwierdzaniu zasiedzenia nieruchomości przez tego ostatniego. Spadkobierca posiadacza samoistnego nieruchomości dziedziczy okres posiadania samoistnego spadkodawcy, w tym sensie, że przechodzą na niego skutki prawne wynikające z długości tego okresu, przez co skraca się niezbędny do zasiedzenia nieruchomości okres samoistnego posiadanianieruchomości przez spadkobiercę.

Regulacje dotyczące posiadania odnoszą się także do współposiadania, tzn. wykonywania posiadania przez więcej niż jedną osobę, najczęściej przez kilka osób.

§ 9. Dzierżenie nieruchomości

Od posiadania odróżnić należy dzierżenie (detentio), określane niekiedy jako posiadanie naturalne (possessio naturalis) lub władztwo zastępcze. Różni je od posiadania element psychiczny (animus). Według art. 338 KCdzierżycielem jest ten, kto rzeczą faktycznie włada za kogoś innego. Oznacza to, że dzierżyciel nie wykonuje władztwa nad rzeczą w imieniu własnym, lecz czyni to w imieniu innej osoby (alieno nomine)35. Charakteryzuje go zatem animus possidendi pro alieno. Dla przykładu, dzierżycielami nieruchomości są zarządcy,pełnomocnicy i przedstawiciele ustawowi,działający w imieniu właścicieli tych nieruchomości. Dzierżenie, w przeciwieństwie do posiadania, nie korzysta z ochrony sądowej. Nie jest ono postrzegane jako tytuł prawny36.

§ 10. Władztwo prekaryjne nad nieruchomością

Osoba władająca cudzą nieruchomością na zasadzie grzeczności, humanitaryzmu czy dobroduszności, tzn. na podstawie stosunku wygodzenia, nie jest jej posiadaczem, lecz prekarzystą(precario accipiens). Cechą charakterystyczną władztwa prekaryjnego jest brak stosunku prawnego pomiędzy dającym rzecz do używania (prekario dans) i biorącym ją do użytku (prekario accipiens), a w konsekwencji brak ochrony posesoryjnej po stronie użytkownika prekaryjnego. Prekarium jest określonym stanem faktycznym, a nie stanem prawnym. W prawie rzymskim stanowiło ono jedną z form posiadania wadliwego(possessio vitiosa), które obejmowało także posiadanie nabyte siłą od przeciwnika (vi) albo potajemnie (clam). Władztwo prekaryjne może być w każdej chwili odwołane. W prawie rzymskim przeciwko prekarzyście, który nie zwracał rzeczy oddanej mu w prekarium, kierowany był interdykt prekaryjny (interdictum de precario)37.

Prekarium ze swej istoty ma charakter krótkoterminowy, np. właściciel domku letniskowego udostępnia go na weekend swojemu przyjacielowi.

28Zauważyć warto, że przesłankę suo nomine, rozumianą jako posiadanie rzeczy we własnym imieniu czy też posiadanie rzeczy z chęcią jej zatrzymania dla siebie, spełniają osoby o tak skrajnie różnej pozycji prawnej w stosunku do rzeczy, jak właściciel i złodziej (zob. T. Giaro, [w:] W. Dajczak, T. Giaro, F. Longchamps de Bérier, Prawo rzymskie, s. 356).

29Zob. S. Rudnicki, [w:] Rudnicki, Komentarz KC, Ks. 2, 2003, s. 197–198 i 503–505.

30Tak SN w post. z 7.4.1994 r. (III CRN 18/94, niepubl.).

31Zob. wyr. SN z 4.10.1979 r. (III CRN 163/79, OSNC 1980, Nr 5, poz. 95).

32Tak SN w post. z 7.4.1994 r. (III CRN 18/94, niepubl.).

33Zob. orz. SN: z 12.5.1959 r. (I CR 167/59, OSNCK 1961, Nr 1, poz. 8); z 12.3.1971 r. (III CRN 516/70, OSP 1971, Nr 11, poz. 207); z 7.6.2006 r. (III CSK 71/06, Legalis).

34Tak SN w post. z 28.4.1999 r. (I CKU 105/98, OSNC 1999, Nr 11, poz. 197).

35Błędna jest koncepcja tzw. dzierżenia złożonego, wyrastająca z założenia, że dzierżenie można przypisać zarówno władającemu rzeczą tylko w cudzym imieniu, jak i władającemu nią w cudzym i jednocześnie własnym imieniu (zob. J. Gołaczyński,[w:] E. Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, Warszawa 2005, s. 14–15).

36Zob. wyr. NSA z 20.2.2007 r. (II GSK 383/06, Legalis).

37Zob. W. Wołodkiewicz, M. Zabłocka, Prawo rzymskie, s. 131–132, 156.

Rozdział 4. Zasiedzenie i przemilczenie

§ 11. Zasiedzenie

Zasiedzenie, przemilczenie, przedawnienie i prekluzja to samodzielne instytucje prawne objęte zbiorczą nazwą dawność, polegające – co do zasady – na nabyciu bądź utracie prawa na skutek upływu czasu i zaniechania podmiotu uprawnionego. Z punktu widzenia obrotu nieruchomościami istotne znaczenie ma przede wszystkim instytucja zasiedzenia, choć marginalnie warto też wspomnieć o rzadziej spotykanym przemilczeniu.

Zasiedzenie (łac. usucapio, niem. Ersitzung) to instytucja prawa cywilnego, polegająca na nabyciu własności skutkiem ciągłego posiadania przez okres prawem przewidziany (usucapio est adiectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti). Następuje ono z mocy prawa (ex lege), co oznacza, że do zasiedzenianie jest wymagane dokonanie jakiejkolwiek czynności prawnej38.

Celem zasiedzeniajest usunięcie utrzymującej się przewlekle sprzeczności pomiędzy faktycznym władaniem rzeczą a rzeczywistym stanem prawnym. Dokonuje się tego przez przyznanie własności rzeczy osobie faktycznie i długotrwale nią władającej. W praktyce oznacza to, że posiadacz samoistny niebędący dotąd właścicielem rzeczy staje się jej właścicielem wyłącznie na skutek długotrwałego samoistnego posiadania. Zauważyć warto, że rozwiązanie to rodzi obowiązek wykonywania przez właściciela uprawnień właścicielskich pod rygorem ich utraty, a w każdym razie manifestowania swojego posiadania samoistnego, np. przez uiszczanie podatków od nieruchomości.

Według zasad prawa rzymskiego, jeżeli posiadaniu we własnym imieniu towarzyszyły słuszny tytuł (iusta causa)nabycia oraz dobra wiara(bona fides), prowadziło ono do nabycia własności przez zasiedzenie. Natomiast possessio naturalis lub posiadanie w cudzym imieniu (alieno nomine), obejmujące dzisiejsze posiadanie zależne i dzierżenie, nazywane detencją (art. 336–338 KC), ze względu na złą wiarę i brak odpowiedniego tytułu nigdy nie mogło doprowadzić do zasiedzenia rzeczy i w zasadzie nie uprawniało do ochrony interdyktalnej39.

Według art. 172 § 1 KC posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat(longi temporis) jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie 30 lat(longissimi temporis) posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 KC)40.

Wobec faktu, że na podstawie powołanego wyżej art. 172 KC dotychczasowy właściciel nieruchomości traci prawo własności, czyli prawo chronione konstytucyjnie, nasuwa się pytanie, czy przepis ten nie narusza Konstytucji RP.

Odpowiedzi na postawione wyżej pytanie udzielił Trybunału Konstytucyjnego w wyr. z 14.12.2005 r. (SK 61/03, OTK-A 2005, Nr 11, poz. 136), w którym przesądził, że powołany wyżej art. 172 KC jest zgodny z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP.

Do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany(art. 609 § 1 KPC). Może to być zatem także spadkobierca osoby, która zasiedziała nieruchomość, lecz nie wystąpiła do sądu o stwierdzenie zasiedzenia.

Do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia muszą zatem zostać spełnione łącznie dwie przesłanki, tj.:

1) samoistne i nieprzerwane posiadanie oraz

2) upływ zakreślonego ustawą terminu jego trwania.

Okoliczność, czy posiadacz nabył posiadanie nieruchomości w dobrej, czy też w złej wierze, wywiera wpływ jedynie na długość okresu posiadania niezbędnego do nabycia własności, a nie na samą możliwość jej nabycia. Posiadacz, który wszedł w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, nabywa jej własność po 20 latach nieprzerwanego samoistnego posiadania, natomiast posiadacz, który wszedł w posiadanie nieruchomości w złej wierze – dopiero po 30 latach.

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności (art. 173 KC). W przypadku gdy nieruchomość należy do kilku współwłaścicieli, a niektórzy z nich są małoletni, terminy zasiedzenia poszczególnych udziałów będą różne, choć posiadacz włada samoistnie całą nieruchomością.

W sytuacji, gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania nieruchomości, obecny posiadacz samoistny może – z pewnymi ograniczeniami – doliczyć do czasu, przez który sam posiada samoistnie nieruchomość, czas posiadania samoistnego swego poprzednika (accessio possessionis, accessio temporis)41. Dotyczy to także sytuacji, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza (art. 176 KC). Obowiązuje tu zasada, że czas zasiedzenia poprzednika dolicza się do czasu zasiedzenia następcy (tempora autoris et successoris coniunguntur). Dla przykładu, jeżeli w danych okolicznościach zasiedzenie nieruchomości następuje po 30 latach, a spadkodawca był jej posiadaczem samoistnym przez 25 lat, spadkobierca nabędzie własność nieruchomości już po 5 latach samoistnego posiadania.

Dopuszczalność doliczenia okresu posiadania samoistnego spadkodawcy do okresu posiadania samoistnego spadkobiercy przy stwierdzaniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynika ze swoistej dziedziczności posiadania.

Do biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie zalicza się jednak okresu jej posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego. Oznacza to, że posiadacz samoistny nieruchomości, dla którego początkowo biegł termin do nabycia przez zasiedzenie użytkowania wieczystego przeciwko użytkownikowi wieczystemu, a które to użytkowanie wieczyste wygasło przed upływem terminu do jego zasiedzenia, na skutek upływu terminu, na jaki zostało ustanowione, nie może zaliczyć do biegu terminu zasiedzenia prawa własności owego początkowego okresu, w którym nieruchomość tę posiadał w zakresie treści użytkowania wieczystego42.

Do biegu terminu zasiedzenia prawa własności zalicza się natomiast okres, w którym posiadacz nieruchomości przyznanej mu jako nieruchomość zamienna na podstawie ustawy z 26.3.1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1197 ze zm.), posiadał poprzednią nieruchomość, tzn. tę, w zamian za którą wszedł w posiadanie nieruchomości zamiennej43. Tytułem przykładu, jeżeli posiadacz, który 17 lat temu wszedł w posiadanie samoistne nieruchomości w dobrej wierze, uzyska w postępowaniu scaleniowym posiadanie nieruchomości zamiennej, to prawo własności nieruchomości zamiennej nabędzie już po 3 latach jej posiadania. Doliczony tu zostanie 17-letni okres posiadania samoistnego pierwszej nieruchomości.

Jak już wspomniano, długość okresu, po upływie którego posiadacz nieruchomości nabędzie jej własność, uzależniona jest od tego, czy uzyskał on posiadanie w dobrej czy w złej wierze. Podkreślić trzeba jednak, że chodzi tu jedynie o chwilę uzyskania posiadania. Okoliczności późniejsze są w tym zakresie irrelewantne. Samoistny posiadacz nieruchomości w dobrej wierze, który na skutek późniejszych okoliczności stał się posiadaczem w złej wierze, nabędzie własność nieruchomości już po 20 latach. Obowiązuje tu zasada, zgodnie z którą późniejsza zła wiara nie szkodzi (mala fides superveniens non nocet). Trzeba zauważyć, że jest to zasada odmienna od obowiązującej przy nabywaniu przez zasiedzenie własności rzeczy ruchomej, w przypadku bowiem rzeczy ruchomych przesłanką nabycia własności w drodze zasiedzenia jest istnienie dobrej wiary przez cały 3-letni okres niezbędny do zasiedzenia. Powzięcie przed upływem tego okresu przez posiadacza samoistnego informacji, że nie jest on właścicielem danej rzeczy ruchomej, wyłącza możliwość jej zasiedzenia. W sytuacjach wątpliwych domniemanie prawne istnienia dobrej wiary – wynikające z art. 7 KC – przemawia na korzyść posiadacza.

Kodeks cywilny nie zawiera definicji dobrej czy złej wiary. Pojęcie to, jako element konstrukcji prawnych, ma charakter klauzuli generalnej. Istotą i funkcją wszelkich klauzul generalnych w prawie cywilnym jest możliwość uwzględnienia w ocenie różnego rodzaju okoliczności faktycznych, które nie mogą w oderwaniu od konkretnego stanu faktycznego być oceniane raz na zawsze i w sposób jednakowy według schematu mającego walor bezwzględny44. Kwalifikacja posiadania według kryterium dobrej czy złej wiary ma charakter ocenny, a zatem może być w niektórych stanach faktycznych sporna. Nie ulega jednak wątpliwości, że wejście w posiadanie nieruchomości, np. przy użyciu siły lub w drodze innego przestępstwa, traktowane będzie jako uzyskanie posiadania w złej wierze. W doktrynie przyjmuje się dość zgodnie dobrą wiarę posiadacza, który z przyczyn usprawiedliwionych, a zatem bez niedbalstwa, nie wie o tym, że prawo własności mu nie przysługuje45.

W praktyce stosowania przepisów dotyczących zasiedzenia nieruchomości, ustalenie ziszczenia się przesłanki dobrej lub złej wiary przysparza sporych trudności. Wynika to z ocennego charakteru tej przesłanki. W wielu stanach faktycznych i prawnych pomocną okazuje się judykatura. Dla przykładu, w post. z 4.3.2011 r. (I CSK 293/10, Legalis) SN wyjaśnił, że właściciel nieruchomości, który utracił jej własność z chwilą wejścia w życie dekretu z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), jeżeli nadal włada nieruchomością, pozostaje jej posiadaczem w złej wierze.

W post. z 5.6.2009 r., (I CSK 430/08, Legalis) SN wyjaśnił, że świadomość posiadacza, że wykonywane wobec rzeczy prawo mu nie przysługuje (albo przysługuje), ma znaczenie jedynie dla oceny jego złej lub dobrej wiary i w związku z tym decyduje o tym, jaki okres potrzebny jest do zasiedzenia (gdy chodzi o rzecz ruchomą rozstrzyga także o tym, czy zasiedzenie w ogóle może nastąpić). O tym natomiast, czy posiadanie jest samoistne (bowiem tylko takie może prowadzić do zasiedzenia), rozstrzygastan woli posiadacza i jej uzewnętrznienie. Posiadacz, który wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać nieruchomość tak jak właściciel i wolę swoją manifestuje, jest posiadaczem samoistnym.

W podobnym duchu wypowiedział się SN w post. z 9.12.2014 r. (III CSK 336/13, Legalis), w którym wyjaśnił, że posiadanie samoistne może wchodzić w grę nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wtedy gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem. Może więc nabyć własność rzeczy przez zasiedzenie, choćby przez cały czas posiadania był świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje. Nawet w sytuacji, w której samoistny posiadacz w złej wierze zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności posiadanej rzeczy w drodze umowy, jego posiadanie nie traci przymiotu samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, że rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.

Z kolei w post. z 3.10.2014 r. (V CSK 579/13, Legalis) SN stwierdził, że o istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma znaczenia.

Osoba, która nabyła posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze46. Osoba taka może – jako posiadacz samoistny w złej wierze – nabyć własność tej nieruchomości w drodze zasiedzenia dopiero po upływie 30 lat.

Warto w tym miejscu nadmienić, że w rozumieniu art. 6 ust. 2 KWU, określającego przypadki złej wiary na potrzeby przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, w złej wierze jest osoba, która wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, a także osoba, która z łatwością mogła się o tym dowiedzieć. Przepisem tym można się w niektórych sytuacjach posiłkować na gruncie prawa cywilnego.

Własność nieruchomości przez zasiedzenie może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. W przypadku osoby fizycznej irrelewantna jest przesłanka zdolności do czynności prawnych, ponieważ, jak już zostało powiedziane, nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje ex lege i nie wymaga dokonania czynności prawnej.

Przez zasiedzenie nabywana jest najczęściej własność całej nieruchomości. Warto jednak zauważyć, że w przypadku samoistnego współposiadania nieruchomości przez kilka osób możliwe jest zasiedzenie ułamkowej części nieruchomości. Dopuszczalne jest także nabycie tą drogą użytkowania wieczystego, odrębnej własności budynku oraz odrębnej własności lokalu, lecz jedynie w sytuacji, gdy prawa te zostały już wcześniej na kogoś ustanowione.

Przez zasiedzenie może być nabyta także służebność gruntowa, lecz tylko w wypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, np. studni lub drogi utwardzonej żwirem. Do sytuacji takiej stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu przez zasiedzenie własności nieruchomości (art. 292 KC).

Zasiedzenie wyodrębnionego prawnie lokalu jest możliwe, gdyż stanowi on nieruchomość w rozumieniu przepisów prawa cywilnego, a zatem podlega wszystkim regulacjom dotyczącym nieruchomości, w tym także przepisom o zasiedzeniu. Żaden przepis szczególny nie wyłącza możliwości zasiedzenia odrębnego lokalu na zasadach określonych w art. 172 KC47. Dopuszczalne jest również zasiedzenie udziału we własności takiego lokalu. Pogląd ten nie budził w piśmiennictwie większych kontrowersji. Potwierdzało go również jednolite stanowisko judykatury48.

Przez zasiedzenie nie można jednak nabyć własności części odrębnego lokalu, np. jednego pokoju. Istotą instytucji zasiedzenia nieruchomości jest wywołanie skutku prawnego w sferze podmiotowej, tzn. w zakresie całkowitej lub częściowej zmiany osoby właściciela lub współwłaściciela. Może to doprowadzić do powstania nowej nieruchomości przez wyodrębnienie zasiedzianej części nieruchomości dotychczasowej. W praktyce zdarza się to najczęściej w przypadkach zasiedzenia np. jednej z kilku działek objętych wspólną księgą wieczystą. Część lokalu mieszkalnego, np. jeden pokój, nie może stanowić odrębnej nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, a zatem nie może być przedmiotem odrębnej własności