Poza własnością ebook

© Copyright by Joanna Erbel, 2020

© Copyright for introduction by Beata Chomątowska, 2020

© Copyright for illustrations by Michał Loba, 2020

© Copyright for this edition by Wysoki Zamek, Kraków 2020

Opieka redakcyjna

Jacek Tokarski

Redakcja

Tomasz Mincer

Korekta

Katarzyna Szajowska, Aleksandra Lisowska

Projekt okładki, opracowanie graficzne

Agnieszka Pasierska/Pracownia Papierówka

Skład

Iwona Tokarska

Wydawnictwo Wysoki Zamek

ul. Dzielskiego 2 lok. 225, 31-420 Kraków

tel. +48 12 411 05 56

Zapraszamy do naszej księgarni internetowej: www.wysokizamek.com.pl

ISBN 978-83-953999-9-2

Beata ChomątowskaWstęp

Mieszkać dobrze

Na początek – dwie historie.

Obie rozgrywają się w dużych miastach. Bohater pierwszej mieszka w boksie wydzielonym na schodach starego domu, między czwartym a piątym piętrem. To i tak pewien stopień luksusu w porównaniu z poprzednim lokum – pokojem na parterze obok ruchliwej ulicy, współdzielonym z siedmioma innymi osobami. Wkrótce boks odwiedza kolega z pracy, przynosząc przykrą wieść: władze mają wkrótce zmniejszyć normę mieszkaniową z czterech do trzech i pół metra. Zaskoczeni znajomi próbują pocieszać się, że tak drastyczną rewaloryzację trudno byłoby przeprowadzić: każde przepierzenie trzeba by rozebrać i przybić na nowo, sama strona administracyjna jest tak skomplikowana, że trudna do wyobrażenia. Nie takie rzeczy jednak w tym mieście już widywano. Po wcześniejszej rewaloryzacji, wprowadzającej moduł czterometrowy, zarządzono, że wszystkie drzwi mają się otwierać na zewnątrz. „Manipulowanie sufitem było ulubioną sztuczką pozbawionych skrupułów kamieniczników: powierzchnię zwykle, dla wygody, obliczano na suficie i odchylając przepierzenia z dykty można było albo powierzchnię zwiększyć, pokazując boksy kandydatowi na lokatora (wiele małżeństw dało się w ten sposób nabrać na pojedyncze boksy), albo zmniejszyć w razie wizyty inspekcji mieszkaniowej”.

Koledzy decydują się wynająć na spółkę boks w innym zdewastowanym domu, gdzie przypadkowo odkrywają za ścianą nieużywany pokój o powierzchni piętnastu stóp kwadratowych. Urządzają się tam w konspiracji, ale stopniowo dołączają do nich kolejni lokatorzy, krewni i znajomi – i powierzchnia życiowa naszych bohaterów kurczy się do poprzednich trzech i pół metra.

A teraz wyobraźmy sobie inne miasto, w którym pilnie trzeba zapewnić dach nad głową całej masie gorzej sytuowanych lokatorów, głównie robotników ściągających w to miejsce za pracą. W tej historii na pierwszym planie są architekci, pełni zapału. Jeden z nich, kierujący projektem, pisze o przyszłej dzielnicy jako o „wielkim i pięknym zadaniu”, odpowiadającym na potrzeby robotników, ale skierowanym nie tylko do nich – bo dzielnica musi być zróżnicowana społecznie. „Wielkie – bo miasto dla blisko 50 tysięcy ludzi, wielkie – bo […] kształtujące przyszłe życie naszych rodaków, organizujące ich byt codzienny i kształcące pełną radości świadomość społeczną i dumę narodową, wielkie – bo przekraczające najśmielsze marzenia powstające w młodzieńczych głowach architektów z okresu, kiedy zapoznawali się z emocjonującym tematem swej przyszłej pracy zawodowej”. Dzielnica ma stanowić „obraz nowej rzeczywistości”. Rozplanowano ją w układzie szachownicowym, gdzie poszczególne kwartały stanowią odrębne kolonie mieszkalne. Jedna kolonia ma liczyć tysiąc mieszkańców. Wewnątrz wszystko, czego może potrzebować lokalna społeczność, gdy idzie o handel i usługi – dla każdego osiedla (10 tys. osób) – 17 sklepów branżowych, dla kolonii zaś obowiązkowo – sklep sprzężony spożywczo-kolonialny, nabiałowy, warzywniczy i mięsno-wędliniarski. W dzielnicy są też żłobki, które mogą przyjąć 60 albo 90 dzieci. Przedszkola, każde na 100–140 wychowanków. Kolonie tworzą jednolity pas zabudowy wokół ośrodka dzielnicowego, w którym architekci oprócz infrastruktury kulturalno-społecznej, m.in. domu kultury, domu społecznego dla dorosłych i młodzieży, ratusza, urządzeń sportowych i biur lokują szkoły, przedszkola, żłobki i budynki usługowe (pralnie, garaże rowerowe i samochodowe, transformatory, miejsca zsypu śmieci itp.) Przestrzeni wspólnej więc nie brakuje, za to mieszkania są małe, o powierzchni odpowiednio 30 m², 41 m², 48 m² i 59 m², maksymalnie po 4 na jednej klatce (później dojdą do nich jeszcze mieszkania „kawalerskie”, 13 m²– projektanci lokują je obok 30-metrowych, aby w razie potrzeby łatwiej było połączyć je w jedno). Ruch kołowy oddzielony od pieszego, samochody mają poruszać się tylko głównymi arteriami. Przy założeniu jednego samochodu na 100 mieszkańców centralny garaż i parkingi osiedlowe – 0,25 hektara – dla aut w pobliżu ośrodków osiedlowych wystarczą w zupełności, zwłaszcza że do dzielnicy dochodzić ma metro i tramwaje. „Zwiększamy komfort dziedzińców kolonijnych przez projektowanie szerszych dróg dojścia i placów wewnętrznych” – pisze autor projektu. Dzielnica ma wymiar ekologiczny. Od początku istotną rolę przypisano zieleni, dla której wydziela się niezabudowane pasy spływające z zachodu i wschód a także podwórka (współpracujący z pracownią botanik opracowuje wykaz ponad 100 odmian roślin, które dobrze znoszą miejscowe warunki). Co więcej jednak, do jej budowy wykorzystano znajdujący się na miejscu materiał – gruz zniszczonego miasta. Mury fundamentów i piwnic powstają z betonu, stropy z żeliwa, ściany domów zaś – z wyrabianych na miejscu, w specjalnie postawionych w tym celu halach, bloków i pustaków gruzobetonowych.

W tym miejscu coś już mogło czytelnikom zaświtać, więc odsłaniamy kurtynę: druga z historii zdarzyła się naprawdę. Dzielnica – „obraz nowej rzeczywistości” warszawski Muranów Południowy, projekt Bohdana Lacherta z zespołem. Powstały w latach 40. ubiegłego wieku, pod wieloma względami wyprzedzał swój czas, choć oparto go na ideach modernistycznego osiedla społecznego, starszych o co najmniej dwie dekady. Natomiast pierwsza opowieść, napisana w 1967 roku przez J.G. Ballarda, pod tytułem Człowiek przeciążony, to fantazja literacka z gatunku science fiction – choć czy aby na pewno? W Singapurze powstają przecież nanomieszkania, a także siedliska z tub – wspomina o nich również Joanna Erbel w swojej książce. Trzy i pół metra kwadratowego na osobę w tych realiach to tylko kwestia czasu. Zresztą, by nie szukać daleko: i na warszawskich forach poszukiwaczy mieszkań na wynajem krążą anegdotyczne oferty siedmiometrowych mieszkań-klitek z czynszem na poziomie dwóch tysięcy złotych.

Obie historie – ta realna i ta fikcyjna, choć doganiana przez rzeczywistość – przypominały mi się w trakcie lektury Poza własnością. Książka Joanny Erbel uświadamia nam bowiem, że w myśleniu o mieszkalnictwie znajdujemy się dziś pod każdym względem w punkcie przełomowym, zarówno w skali globalnej, jak i na polskim podwórku. Podejścia traktowane w ostatnich dwóch dekadach jak dogmat dewaluują się. Jednocześnie odkrywamy na nowo przydatność niektórych wcześniejszych rozwiązań (jak choćby wspomniany model osiedli społecznych), lecz ze świadomością, że nie da się ich skopiować jeden do jednego, ponieważ w zastałej formie nie odpowiadają już na wszystkie potrzeby przyszłych użytkowników, związane choćby z mobilnością. Dlatego równolegle do głosu dochodzą nowe, przyszłościowe trendy, testowane jeszcze nieśmiało zarówno przez publicznych, jak i prywatnych inwestorów. Na rodzimym podwórku, paradoksalnie, częściej przez tych drugich, bo szybsza reakcja na zmiany oznacza znaleźć się pół kroku przed konkurencją. W momencie gdy piszę te słowa, media donoszą, że nawet rządowy program Mieszkanie Plus, by mógł ruszyć z miejsca z większym niż dotąd impetem, będzie wymagał ściślejszej współpracy z sektorem deweloperskim.

Świat się zmienia – świadczą o tym między innymi materializujące się na naszych oczach futurologiczne prognozy. I nie chodzi tu tylko o wizje przeludnienia miast rodem z prozy Ballarda, skutkujące bytowaniem w nieludzkich warunkach; ani o rosnące nierówności społeczne, które w wymiarze mieszkalnictwa przybierają formę gett ubóstwa sąsiadujących z grodzonymi oazami luksusu (kłania się Mechaniczna pomarańcza), czy rozwój technologii, inteligentne mieszkania, roboty usługujące domownikom (znane doskonale choćby czytelnikom Lema). Kryzys klimatyczny, którego objawy odczuwamy już na własnej skórze, przestaje być zagrożeniem z głębokiej przyszłości. W kategorii „wspólnego gospodarstwa domowego” obok modelu tradycyjnej rodziny współistnieje coraz więcej międzyludzkich konfiguracji. Mało kto pracuje już do emerytury w jednej firmie i spędza całe życie w miejscu, gdzie się urodził. Zaczynamy za to na nowo doceniać to, co lokalne, chcemy dbać o swoje otoczenie, angażujemy się bezpośrednio w jego sprawy – niezależnie od tego, czy chodzi o wycinkę drzew, niekorzystne dla mieszkańców zmiany w przepisach czy miejsca parkingowe. Najmłodsze pokolenia wolą doświadczać niż posiadać, a rozpowszechniony w korporacjach kult produktywności odchodzi do lamusa. Firmy przekonują pracowników, że odpoczynek wspiera wysiłek intelektualny, inwestując w pokoje do drzemek i medytowania, a rządy testują sześciogodzinny dzień pracy, podczas gdy jeszcze kilka lat temu kogoś, kto ośmieliłby się zakwestionować konieczność harówki aż do upadłego dwanaście godzin na dobę w imię rosnącego PKB, uznano by za odszczepieńca i buntownika.

Książka Joanny Erbel, pokazująca, jak wszystkie te czynniki wpływają już lub będą wpływać na polski rynek mieszkaniowy, co rusz wytrąca czytelnika z komfortu stereotypowego myślenia, do jakiego przyzwyczailiśmy się za sprawą wszechobecnych reklam inwestycji deweloperskich, deklaracji polityków i „obiegowych mądrości”. Światowa branża budowlana śledzi pilnie prognozy z innych dziedzin, starając się reagować na nie z wyprzedzeniem. Tymczasem nad polskim rynkiem mieszkaniowym – zarówno wśród zajmujących się nim urzędników, jak i deweloperów, po samych lokatorów – zdaje się ciążyć definicja z podręczników rachunkowości, zgodnie z którą mieszkanie to środek trwały, a więc coś niezmiennego w sensie ścisłym. Jak kiedyś, gdy większość obywateli miała jedną tę samą pracę aż do emerytury i rodzinę jak z podręcznika Falskiego. Mieszkanie postrzegane w taki sposób to inwestycja często „na całe życie”, wiążąca właściciela z konkretnym adresem (i równie często z bankiem) jak chłopa pańszczyźnianego z ziemią, podczas gdy w czasach „ekonomii współdzielenia” bardziej adekwatne byłoby myślenie o nim jako o czymś, co się użytkuje, lecz niekoniecznie posiada. Młode, wchodzące w dorosłość generacje Polaków, podobnie jak ich rówieśnicy z zachodniej Europy deklarujące w badaniach społecznych, że wolą pożyczać rozmaite dobra niż je kupować, rozumują już inaczej. A skoro więc mieszkanie może być dobrem wykorzystywanym czasowo, przechodzącym z rąk do rąk, może niekoniecznie korzystanie zeń powinno kosztować połowę miesięcznych dochodów? Może najem wcale nie jest gorszy niż posiadanie, zwłaszcza że wśród kupujących nieruchomości za gotówkę zaczynają dominować nie przyszli użytkownicy, ale profesjonalni inwestorzy, obracający nimi później na rynku najmu krótkoterminowego? Argumenty „bo wszyscy tak robią”, „bo to się nie sprzeda”, tracą rację bytu. Erbel zwraca też uwagę na niezmiernie ważną kwestię – perspektywę średniaka, o którym na długo wszyscy zapomnieli, skupiając się w dyskusji o mieszkaniach wokół dwóch przeciwstawnych perspektyw: wystarczająco zamożnych, by pozwolili sobie jeśli nie na „apartament” za gotówkę, to przynajmniej na kredyt, oraz najuboższych, którzy mimo niskich dochodów też mają prawo mieszkać godnie. Rozwiązania dostępne dla tej drugiej grupy już powstają i w Polsce, choć jeszcze nie na skalę masową, zyskały też swoich rzeczników. Tymczasem dla osób zarabiających przeciętnie – kasjerek, pielęgniarek czy pocztowców, których zarobki nie wystarczają na wynajęcie samodzielnego mieszkania w dużym mieście, brakuje wciąż sensownej oferty – ich płacowe dylematy nie przebiły się wystarczająco do opinii publicznej.

Patrząc na światowe tendencje, trudno mieć wątpliwości, że mieszkalnictwo w naszym kraju też będzie musiało dostosować się do zjawisk, które dopiero kiełkują, przekonując się do nowych rozwiązań. Z drugiej – zacznie wracać do starych i sprawdzonych. Nie obejdzie się choćby bez rehabilitacji drewna, w powszechnej opinii uchodzącego za materiał mało bezpieczny, tymczasowy. A także betonu – jako materiału budowlanego i technologii prefabrykacji. Te akurat w schyłkowym PRL-u zyskały złą opinię wśród Polaków w reakcji na szarzyznę i jednostajność blokowych osiedli, kiedy budynki tego typu stawiano masowo, przedkładając korzyści skali nad estetyczne niuanse. Gdy nastał kapitalizm, mieszkańcy bloków – grupa stanowiąca wzorcowy wręcz przykład społecznej różnorodności – za sprawą medialnego dyskursu zyskali opinię „ludzi z marginesu”, „lokatorów z problemami” albo „młodzieżowych subkultur”. Samo betonowe osiedle zaś przeobraziło się w „blokowisko”, choć ta ostatnia nazwa, teraz podszyta lekką pogardą wobec zmuszonych do bytowania w tak niebezpiecznym i ponurym otoczeniu, pierwotnie ograniczała się do siedlisk zaprojektowanych źle, monotonnie, bez zauważalnej myśli urbanistycznej, pozbawionych terenów zielonych i niezbędnej do życia infrastruktury. Prasa, reklamy, kultura popularna – seriale! – zachwalały uroki własnego domku z garażem na przedmieściach, więc ambicje i sentymenty przechyliły szalę na stronę indywidualnego budownictwa (nic nowego – można by rzec, wspominając wysyp „dworków polskich” w pierwszych latach po odzyskaniu niepodległości w II Rzeczpospolitej). Nikt nie chciał być szarym człowiekiem z bloków. Przy okazji straszono konsekwencjami mieszkania w betonie: „Groźniejszy od promieni gamma jest radon” – donosił „Czas Krakowski” z początkiem lat 90. „W Polsce nie prowadzi się pomiarów radioaktywności oddawanych mieszkań. Budownictwo wielkopłytowe nie będzie szkodliwe dla zdrowia tylko pod jednym warunkiem: gdy zastosuje się zdrowe technologie i materiały” – przestrzegał w tekście pod złowróżbnym tytułem „Uran w ścianie”, by w kolejnym materiale odkryć w wielkiej płycie obecność grzybów. „Najsilniej działają aflatoksyny, zaledwie 10–15 mg aflatoksyny B1 dziennie wystarczy, aby wywołać raka skóry u szczura. Zaś przewlekłe zatruwanie organizmu małymi dawkami powoduje liczne zaburzenia rozwojowe”. Ciasne lokale podporządkowane normatywom, kiepskie wykonawstwo, podsumowywane do dziś anegdotami o niemożności ucieczki przed odgłosami życia sąsiadów, monotonia – realia mieszkaniowe doby PRL-u – wymęczyły kilka polskich pokoleń, skutecznie, choć nie zawsze słusznie zniechęcając wielu ich przedstawicieli do stosowanych wówczas rozwiązań. Choćby mieszkania komunalne, które kojarzą się od tamtego czasu jak najgorzej. Z drugiej strony była to jednak epoka, w której osiedla planowano kompleksowo, traktując urbanistykę na równi poważnie z architekturą, szacując zakres potrzebnych usług w zależności od liczby mieszkańców, przestrzegając reguł dotyczących nasłonecznienia mieszkań i odległości między budynkami.

Również technologiczne innowacje, od których zaczęła się kariera betonu jako budulca, skutkująca sto lat później fabrykami domów z wielkiej płyty, nie miały bezpośredniego związku z narzuconym Polsce po 1945 roku ustrojem. Wymusiła je w całej Europie XIX-wieczna rewolucja przemysłowa i związany z nią rozwój miast, które borykały się z napływem szukających dachu nad głową przybyszy, głównie robotników. Pod niektórymi względami od tamtych czasów nic się nie zmieniło: nadal potrzebujemy budować dużo, szybko i tanio. Także w naszym kraju. Na szczęście pojawiają się już pierwsze jaskółki, jak budynek przy ulicy Sprzecznej 4 w Warszawie, o którym pisze Joanna Erbel – pozwalające przełamać nieuzasadnione uprzedzenia wobec prefabrykacji. W ciągu ostatnich dekad jej metody też rozwinęły się na tyle, że powstające tą metodą domy nie mają nic wspólnego z dawnymi przeskalowanymi „maszynami do mieszkania”. Niewtajemniczone oko nie odróżni ich wręcz od budynków wykonanych z cegieł czy pustaków.

Muranów Południowy, prefabrykowane osiedle-pomnik, w rzeczywistości wygląda mniej efektownie niż na projektowych rysunkach, bo w jego realizacji przeszkodziła polityka. Architekci dwoili się i troili, by z możliwie jak najmniejszą szkodą dla lokatorów sprostać wymogom socrealizmu i oszczędnościom narzucającym sztywne normatywy, jeden typ okien, domy bez wind i balkonów. O tym, że chyba się im udało, świadczy paradoksalnie opinia niegdysiejszych dzieci, które dorastając w tak niestandardowym otoczeniu, jakim było miejsce po warszawskim getcie (stąd to budowanie z gruzów i na gruzach) wspominają Muranów jako szczęśliwy ogród dzieciństwa. Perspektywa dziecka jest dobrym punktem wyjścia w dyskusji o tym, co znaczy mieszkać dobrze – przypomina nam Erbel. Podobnie jak perspektywa seniora czy osoby z niepełnosprawnością (w tych przypadkach Muranów, pełen schodków, bram i innych utrudnień, już niekoniecznie sprawdza się jako wzorzec). Jego współczesnym lokatorom przydałyby się też udogodnienia niespotykane w czasach Lacherta, jak paczkomat dostępny dwadzieścia cztery godziny na dobę, bezprzewodowy internet w całej okolicy, a zamiast domu społecznego – miejsca na coworking.

Weźmy przykład z Wiednia – miasta będącego niedościgłym wzorcem, jeśli chodzi o mieszkalne innowacje. Osiedle Wohnpark Alterlaa na pierwszy rzut oka wygląda jak zaprzeczenie mieszkaniowego komfortu. „To wizualizacja” – piszą internauci, gdy na profilu „Betonia. Jest nas 12 milionów” zamieszczam zdjęcia bloków (każdy z nich ma 100 tys. metrów kwadratowych, 23–27 pięter), przypominających gigantyczne, zwężające się ku górze szafy biblioteczne, na których dolnych poziomach rośnie las. Na miejscu roślinność, oglądana z bliska, okazuje się ogródkami uprawianymi przez mieszkańców na własnych tarasach. Sam odbiór bloków też się zmienia, gdy dowiadujemy się, że na szczycie każdego z nich jest ogólnodostępny dla lokatorów basen, a na zimniejsze miesiące – tepidarium, solarium i sauny na podczerwień, w podziemiach zaś – dwukondygnacyjny parking, z poziomu którego odbierane są też śmieci. Jeszcze inaczej zaczynamy na nie patrzeć, gdy odkrywamy, że jest to osiedle komunalne – gatunek, który w Polsce kojarzy się z nijakimi blokami o niskim standardzie. Żadna też z niego satelicka sypialnia – świetnie skomunikowane z centrum stacją metra, składa się nie tylko z 3,2 tys. mieszkań, ale także z centrum handlowego, ośrodków opieki zdrowotnej, szkół, przedszkoli, placów zabaw, kortów tenisowych i dużego parku miejskiego połączonego z zielenią miejską. Jest też powierzchnia biurowa i 3400 miejsc parkingowych. Nic dziwnego, że chętni do zmiany adresu na Wohnpark Aterlaa zapisują się na listy oczekujących – jak wynika z filmu Zary Pfeifer Du, meine konkrete Utopie, który obejrzałam kilka lat temu na wystawie w wiedeńskim Muzeum Architektury. Tytuł filmu to gra słowna, może oznaczać zarówno betonową, jak i tę jedyną, konkretną utopię. A skoro już jesteśmy przy skojarzeniach językowych, to nazwisko nieżyjącego już architekta, który zaprojektował ów kompleks, brzmi Harry Glück. Glück zaś to po niemiecku „szczęście”. Nieźle, prawda? Zdaniem autorki dokumentu, poczucie satysfakcji – czy wręcz szczęścia – z mieszkania w danym miejscu płynie z zaspokojenia dwóch przeciwstawnych potrzeb jednocześnie: potrzeby prywatności i przebywania z innymi. Człowiek istota społeczna, jak pisał klasyk, ale zarazem każdy z nas od czasu do czasu potrzebuje schować się przed światem. Wydaje się, że Wohnpark Alterlaa, gdzie w każdej chwili można opuścić wygodne mieszkanie z tarasem, by popływać na dachu, pomajsterkować w osiedlowym klubie, poćwiczyć jogę w towarzystwie innych lokatorów albo zwyczajnie pójść na zakupy, taki właśnie dobrostan gwarantuje.

W Polsce dopiero protesty uświadamiają inwestorom, że równie ważny, a niekiedy wręcz ważniejszy niż liczba metrów kwadratowych wraz z kosztem miejsca parkingowego, przeliczany na cenę, jest widok za oknem, dostępność podstawowych usług, bliskość terenów zielonych, przedszkola, szkoły, sprawnie funkcjonującej komunikacji publicznej, a także struktura sprzyjająca interakcjom z sąsiadami (pod tym względem idealnie sprawdzają się miejskie kwartały, zorganizowane wokół skwerów czy placów – centrów lokalnych). A także, skoro wyszliśmy od kwestii finansowych, dodatkowe wydatki, jakie trzeba ponieść w związku z brakiem tych udogodnień, ogrzaniem lub oświetleniem mieszkania oraz przystosowaniem go w przyszłości do zmieniających się potrzeb użytkownika. Bo trudno ukryć, że jako społeczeństwo się starzejemy i nasza sprawność może zmieniać się w miarę upływu lat. Sposób użytkowania przestrzeni zmienia się w czasie również pod wpływem innych czynników – choćby wówczas, gdy powiększa się rodzina. Przybywa jednoosobowych gospodarstw domowych, których przedstawiciele chcą jednak spędzać czas w towarzystwie.

Joanna Erbel zdołała poznać rynek mieszkaniowy z wielu perspektyw: miejskiej aktywistki, urzędniczki pracującej nad programami określającymi dobre wzorce budowy przyszłych miejskich mieszkań i ekspertki zatrudnionej w państwowej spółce, która ma wznosić mieszkania dostępne. To pozwala jej zrewidować różne uproszczone opinie na temat poszczególnych aspektów rynku mieszkaniowego – cenne spojrzenie w czasach, gdy tracimy umiejętność słuchania drugiej strony, radykalizując się i ulegając nadmiernie pokusie upraszczania rzeczywistości.

Czytając Poza własnością, myślałam o wszystkich moich dotychczasowych mieszkaniach: od trzeciego piętra bloku z wielkiej płyty na całkiem nieźle zaprojektowanym krakowskim osiedlu z lat 70., poprzez dom z ogródkiem, mieszkanie w nowym bloku (niestrzeżonym i niegrodzonym) w innej części tego samego osiedla, pokój w holenderskim studentenhuis, przypominającym zasadami funkcjonowania cohousing, przestrzeń mieszkalną w zesquatowanym kościele, bloki z lat 40. i 50., po kamienice z międzywojnia. Byłam lokatorką, właścicielką, współlokatorką, najemczynią, wynajmującą. To cenne doświadczenia, ułatwiające odpowiedź na pytanie, które na początku stawia też autorka: czym jest dla mnie mieszkanie. W moim przypadku będzie to definicja bliska ideałom Karty Ateńskiej. A więc światło, powietrze i zieleń w zasięgu ręki, metraż niekoniecznie, prywatność owszem, ale w bliskości z innymi (by znać swoich sąsiadów choćby z widzenia). Centralne położenie, dostępność do różnorodnych usług, dobra komunikacja publiczna i parking rowerowy pod domem. Bo mieszkanie to nie tylko cztery ściany, sufit i to co pomiędzy, ale również otoczenie. Modernistom w rodzaju Lacherta, zaangażowanym w projekty pierwszych w Polsce osiedli społecznych, nie trzeba byłoby o tym przypominać. Zasady tej pilnowano również w PRL-u (choć oczywiście z różnym skutkiem, uzależnionym od woli politycznej i pożyczonych zasobów w państwowej kasie). Zagubiliśmy ją zaś wyjątkowo szybko w ciągu ostatnich dwóch wolnorynkowych dekad.

Wprowadzenie

Mieszkanie, czyli co?

Czy potrzebujemy polityki mieszkaniowej? Jak najtrafniej wyznaczyć jej ramy? Żeby odpowiedzieć na te pytania, wpierw musimy zadać inne, na pozór prostsze, za to o kluczowym znaczeniu: czym jest mieszkanie.

Dla liberałów ekonomicznych mieszkanie to towar. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jest zaś domeną rynku. Dla ruchów lokatorskich „mieszkanie jest prawem – nie towarem”. Z podobnego punktu widzenia wychodzą organizacje społeczne takie jak Habitat for Humanity, dla których mieszkanie to prawo człowieka, ale również pewien proces związany z budowaniem wspólnoty sąsiedzkiej i poczucia przynależności1. Konserwatyści natomiast utożsamiają mieszkanie z przestrzenią rodzinną. Przykładowo, prezydent Gdańska, Paweł Adamowicz, we wstępie do Gdańskiego programu mieszkalnictwa społecznego pisał: „Gdy myślę «mieszkanie», widzę szczęśliwą rodzinę w ciepłej i bezpiecznej przestrzeni, z dziećmi, psem, bez większych kłopotów. Tak chciałbym widzieć każdą gdańską rodzinę, zarówno tę, która sobie dobrze radzi, ale też tę, która ma pewne problemy w funkcjonowaniu”2.

Podobnie mieszkanie ujmuje Beata Daszyńska-Muzyczka, prezeska Banku Gospodarstwa Krajowego, która na Forum Dialogu Mieszkaniowego 2018 poświęconym wyzwaniom mieszkalnictwa mówiła, że „dom, własne mieszkanie, własne cztery kąty kojarzy nam się z czymś ciepłym i bezpiecznym, bezpieczeństwem, własną oazą”3. W tym samym tonie wypowiada się Karolina Tulkowska-Słyk, autorka książki Nowoczesne mieszkanie. Dla Tulkowskiej-Słyk „mieszkanie jest przestrzenią, w której powstaje miejsce, gdzie żyjemy, wychowujemy dzieci i kształtujemy wspomnienia. Wchodzimy w nim w intymne, bliskie relacje z tymi, których kochamy i którzy nas kochają. To tam możemy być sobą, bezpieczni w prywatnej przestrzeni, którą kontrolujemy i którą możemy zorganizować wedle własnych oczekiwań. Mieszkanie pozwala nam realizować potrzebę prywatności, żyć bezpiecznie, w spokoju i komforcie”4. Autorka mieszkanie postrzega zatem jako miejsce, w którym realizujemy potrzebę bezpieczeństwa, życia rodzinnego, ale również odpoczynku oraz pracy. Mieszkanie to coś więcej niż fizyczna struktura budynku – to przestrzeń do życia.

Jednak przestrzeń do życia niekoniecznie musi oznaczać przestrzeń życia rodzinnego. Dla propagatorów colivingów, czyli budynków z przestrzeniami wspólnymi, przeznaczonych głównie dla młodych osób, mieszkanie to usługa5. Colivingi tworzą przestrzeń dla społeczności o charakterze towarzyskim i biznesowym, a nie rodzinnym. Perspektywa mieszkania jako usługi zmienia nasz sposób myślenia: dostrzegamy szerszy kontekst – w tym wypadku jest to kontekst przestrzenny (budynek, okolica). Pytamy: czy daną potrzebę, na przykład potrzebę wypicia dobrej kawy, zaproszenia grona przyjaciół na obiad, można łatwo zaspokoić, ale niekoniecznie we własnym mieszkaniu? Perspektywa mieszkania jako usługi odsuwa również opozycję prawo – towar oraz nacisk na przywiązanie do własności. W tym ujęciu jeśli do czegoś się przywiązujemy, to przede wszystkim do wygody i dostępu do pewnych usług.

Mnie najbliższe jest podejście do mieszkania, wykraczające poza fizyczną przestrzeń, w której przebywamy. Mieszkanie to coś znacznie więcej. To punkt startowy, nasza sytuacja wyjściowa, która wpływa na strategie rodzinne, zawodowe, nawyki transportowe oraz poczucie bezpieczeństwa. Mieszkanie to również punkt wyjścia do naszego egzystencjalnego bycia w świecie. Zupełnie inaczej myślimy o pracy, kiedy mamy na szyi pętlę kredytową, a inaczej kiedy wynajmujemy mieszkanie w systemie stabilnego najmu, ale z możliwością rozwiązania umowy w momencie, kiedy chcemy. Czyli na przykład wtedy, gdy zmieniła się nasza sytuacja społeczna, rodzinna lub zawodowa. Inaczej nam się układają relacje, jeśli dysponujemy własną przestrzenią, do której możemy zaprosić, kogo chcemy, bez konieczności tłumaczenia się przed kimkolwiek. Albo gdy istnieje miejsce, w którym możemy spokojnie pobyć sami i pomyśleć.

Mieszkanie to przestrzeń, która daje swobodę wyboru, kim chcemy być i jakie życie chcemy prowadzić, a jednocześnie umożliwia dobrowolne przebywanie z innymi ludźmi. Dobry system mieszkaniowy jest w stanie łączyć potrzeby, które w obecnym świecie mogą wydawać się sprzeczne: stabilności i mobilności. Mobilności, dodajmy, rozumianej zarówno fizycznie, jak i społecznie. To także system, który łączy potrzebę prywatności z potrzebą zakorzenienia; indywidualizmu i wspólnoty. Wreszcie dostępne mieszkanie to przestrzeń wolności – wolności myślenia i wyboru, przez całe życie, a nie jedynie w momencie zakupu mieszkania.

Aby trafnie odpowiedzieć na pytanie, jak tworzyć dobre polityki mieszkaniowe, warto dostrzec, że mieszkanie to coś więcej niż pusta przestrzeń, którą wypełniamy przedmiotami i życiem. Kluczowe znaczenie ma tu zarówno kwestia ceny, jak i infrastruktury społecznej. O tej ostatniej wciąż zbyt mało się mówi w kontekście oceny projektów mieszkaniowych, zwłaszcza deweloperskich. To cena jest wciąż głównym wyznacznikiem, a nie dostęp do kluczowych usług i sprawnego transportu publicznego. Szacując koszt mieszkania, pomijamy pozostałe: wydatki na samochód, prywatne przedszkole czy czas tracony na stanie w korkach. Wzięcie kredytu na 30 lat to jak skok na głęboką wodę, gdzie dla większości osób jednorazowa decyzja o wyborze mieszkania mocno ogranicza przyszłe wybory życiowe. Przecież jeśli okaże się, że wybraliśmy źle, nie ma łatwej drogi wyjścia. A trudno wybrać dobrze w sytuacji, kiedy rynek komercyjny dąży do maksymalizacji zysku, a nie podnoszenia jakości zamieszkiwania.

Skupienie się na własności i konieczności zadeklarowania miejsca zamieszkania na wczesnym etapie życia – nierzadko zanim budynek powstanie – sprawia, że trudno rozmawia się o mieszkalnictwie jako o złożonej całości. Tymczasem dobry system najmu daje znacznie większą elastyczność, a też i otwartość na dyskusję o tym, jak budować osiedla, które mają wartość nie tylko ekonomiczną, ale i społeczną.

Dlaczego najem?

Ramy dla tej książki wykuwały się kilka lat. Punktem zwrotnym okazało się pytanie, które padło podczas seminarium o mieszkalnictwie: „Dlaczego w Szwajcarii można budować dobrze, a u nas nowe budynki są tak kiepskiej jakości?”. Pytanie to skierowane było do architektki, Patrycji Okuljar, która prowadziła wykład o cohousingu w Zurychu6. Odpowiedź była prosta, wręcz banalna: w Szwajcarii buduje się tak, żeby budynki nie traciły na wartości przez kolejne 20–30 lat. Nie wiedziałam jeszcze wtedy, że słowa Okuljar staną się dla mnie kluczem do zrozumienia potencjału najmu instytucjonalnego. W tamtym momencie wypowiedź ta brzmiała niczym kolejny dowód na to, że polskie mieszkalnictwo konsekwentnie zmierza ku zagładzie. Długi horyzont myślenia o mieszkalnictwie i pytanie, jak powstające budynki będą się starzeć, zdawały się całkowicie obce nadwiślańskim prywatnym inwestorom. Mieszkania miały co najwyżej dobrze prezentować się na wizualizacjach – a potem przez najbliższe 3–5 lat. Ich dalszy los stanowił prywatne zmartwienie indywidualnych właścicieli. To oni mieli ponosić ryzyko rosnących kosztów remontów lub spadku wartości nieruchomości.

Szwajcarska mieszkaniówka jawiła się niczym pełne sklepowe półki w stanie wojennym – coś, co nie ma szans zmaterializować się w Polsce. Tu bowiem domeną jest prowizorka (i wydawało się, że zawsze będzie). Wszystkie projekty wykraczające poza horyzont najbliższych wyborów są ograniczane przez powszechne przekonanie, że skoro gonimy Zachód, to nie możemy pozwolić sobie na taki zbytek jak wysoki standard mieszkaniowy. Tym bardziej nie stać nas na wprowadzenie zrównoważonego budownictwa.

Szwajcarski poziom, a może po prostu poziom europejski, był obiektem westchnień społeczniczek i architektów. Tyleż wytęskniony, co nierealny. Znaliśmy modelowe projekty z Zachodu, robiły na nas kolosalne wrażenie. Jednak szybko dochodziliśmy do wniosku, że to wspaniałe rozwiązania, które nie sprawdzą się w naszym kontekście kulturowym. Zupełnie jak kilka lat wcześniej budżet obywatelski z Porto Alegre, o którym marzyli fani i fanki zwiększania udziału społeczności lokalnych w procesie podejmowania decyzji. Jednak podobnie jak w przypadku budżetów partycypacyjnych, tak i w „mieszkaniówce” przyszłość rysowała się w dużo ciekawszych barwach, niż początkowo mogło mi się wydawać. Nowa jakość była dosłownie za rogiem.

Mimo że interesowałam się mieszkalnictwem, nie wiedziałam wówczas, że właśnie w ten sposób co Szwajcarzy myślą też urzędnicy i urzędniczki ówczesnego Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa odpowiedzialnego za tworzenie Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ani że planowany program Mieszkanie Plus będzie pretekstem do tego, by wywołać kwestię poprawy jakości wykonania budynków. W uchwale programowej znajdziemy i taki zapis: „poprawa dostępności mieszkań przez opracowanie i wdrożenie obowiązkowych standardów dotyczących mieszkań budowanych w ramach społecznego budownictwa czynszowego”7. Wprowadzenie standardów dla nowo powstających inwestycji ma służyć maksymalizacji „efektywności wykorzystania środków publicznych, przy jednoczesnym zapewnieniu takich form projektowania budynków, zabudowy i zastosowanych technologii, które będą zapewniały optymalizację kosztów budowy, niskie koszty ponoszone przez mieszkańców na etapie użytkowania mieszkania, poszanowanie ładu przestrzennego i wysoką użyteczność funkcjonalną mieszkań”8. W przypadku Mieszkania Plus argument dotyczący długofalowej inwestycji powiązano z argumentem wywodzącym się z dobra wspólnego, wedle którego publiczne środki powinny być wydawane na rzeczy dobrej jakości. Problem polegał na tym, że tej dobrej jakości w dobrej cenie nikt w Polsce nie widział w projektach realizowanych w ostatnich latach. Miękki zapis w Narodowym Programie Mieszkaniowym pokazywał, że autorzy rządowych dokumentów dostrzegli związek pomiędzy inwestowaniem w dłuższej perspektywie a jakością. Jednak groźba „budujcie dobrze albo się nie wynajmie!” nie została sformułowana wprost. Rynek najmu instytucjonalnego wciąż raczkował. W 2016 roku, kiedy zapadały decyzje o pierwszych inwestycjach w ramach programu Mieszkanie Plus, na stołecznym rynku najmu pojawiały się dopiero pierwsze inwestycje mieszkaniowe kupowane przez fundusze. W awangardzie była Catella z mieszkaniami przy ul. Złotej 44 i przy ul. Pereca. Oba adresy to segment premium, który trudno porównać do budownictwa dostępnego. Ponadto inne polskie miasta nie miały własnych doświadczeń w tym zakresie. Stąd pewnie również brak szczególnej troski o jakość pierwszych inwestycji realizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus, która powinna być wyższa niż w przeciętnym budynku z mieszkaniami na sprzedaż.

Dziś gdy piszę te słowa, czyli w 2019 roku, rynek najmu instytucjonalnego w Polsce nadal jest na etapie początkowym. Jak dotąd mieszkania na wynajem buduje głównie fundusz zarządzany przez PFR Nieruchomości (spółkę odpowiedzialną za wdrażanie programu Mieszkanie Plus), ale z czasem będzie ich więcej. Nowe możliwości otworzy ustawa o REIT-ach (Real Estate Investment Trust) lub FINN-ach (Funduszach Inwestycji w Najem Nieruchomości), która ma ułatwić inwestowanie prywatnych środków w budownictwo na wynajem. Z czasem będzie się pojawiać również więcej zagranicznych funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. Poza wspomnianą już Catellą, jest to platforma Resi4Rent tworzona przez Echo Investment, która inwestuje w Warszawie (Browary Warszawskie), Wrocławiu (Kępa Mieszczańska, Rychtalska) oraz w Łodzi (Wodna). Od lat budują też TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego), ale ze względu na preferencyjne warunki i przywiązanie ludzi do mieszkań z wysokim wkładem własnym nie muszą się bać, że mieszkania te będą stały puste albo będą wynajmowane poniżej kosztów utrzymania.

Poza jakością projektowania drugą zmianą, jaką niesie za sobą najem instytucjonalny, jest zagwarantowanie stabilności. Operator mieszkaniowy, zwłaszcza taki, który realizuje państwowy program, gwarantuje bezpieczeństwo długoterminowego najmu. Znika jedna z większych bolączek prywatnego rynku najmu, czyli obawa, że z dnia na dzień właściciel mieszkania zmieni zdanie i w ciągu miesiąca lub dwóch będziemy zmuszeni do przeprowadzki. Dodatkowo zarządzanie całym portfelem inwestycji, setkami lub tysiącami mieszkań, pozwala na wdrażanie kompleksowych rozwiązań. Umożliwiają one optymalizację kosztów budowy, podnoszenie jakości obsługi, ale również tworzenie systemów przeciwdziałania zadłużeniu, a w ostateczności – amortyzowanie nieregularności w płatności czynszu. Co więcej, inwestor, który dysponuje różnymi typami mieszkań o różnych cenach oraz biurami czy usługami, może tworzyć ofertę mieszkaniową dużo bardziej wyrafinowaną i adekwatną do zmieniających się potrzeb współczesnego społeczeństwa.

Wejście funduszy oraz oddanie prywatnym spółkom mieszkalnictwa wiąże się jednak również z ryzykiem, takim jak skokowa podwyżka cen. Dobrym przykładem jest tutaj Berlin. W niemieckiej stolicy wpierw sprywatyzowano spółki mieszkaniowe. Obecnie jednak u naszych zachodnich sąsiadów toczy się dyskusja o ponownej komunalizacji spółek. Podobnie zresztą stało się kilka lat wcześniej z wodociągami. Odpowiedzią może być tutaj oparcie mieszkalnictwa dostępnego na modelu, w którym dojście do własności nie leży po stronie indywidualnych osób lub korporacji, ale miejskich spółek, nad którymi kontrolę sprawuje samorząd. W ten właśnie sposób działa nowy program mieszkaniowy w Irlandii tworzony w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego, gdzie po 25 latach mieszkania wybudowane przez prywatnego inwestora przejdą na własność państwa9.

Najem instytucjonalny wraz z towarzyszącą mu dłuższą perspektywą czasową rzuca inne światło na takie tematy jak zrównoważone budownictwo czy budowanie tożsamości lokalnej. Inwestycja musi być ekonomiczna w utrzymaniu i przewidywać nadchodzące zmiany, w tym zmiany klimatycznie. Obecnie niewielu projektantów tworzy wizualizacje nie tylko na dobrą pogodę, ale również na okresy deszczowe. Mało kto zastanawia się, jak przestrzeń będzie funkcjonować zarówno podczas okresów suszy, jak i coraz częstszych nawalnych deszczów. Dłuższa perspektywa sprawia, że ważnym elementem staje się również kwestia budowania społeczności – i w wymiarze tworzenia miejsc sąsiedzkich spotkań, i budowania tożsamości, na przykład poprzez wprowadzanie sztuki do wspólnej przestrzeni. Dłuższy horyzont czasowy wymaga także śledzenia zmian społecznych, zwłaszcza tych związanych z mobilnością oraz modelami rodziny, wspólnoty i pracy.

Najem zmienia wszystko, bo sprawia, że przestajemy patrzeć na mieszkanie jako fizyczną przestrzeń oddzieloną od swojego kontekstu, której wartość oceniana jest wyłącznie tu i teraz. Myślenie z perspektywy inwestycji, które nie mogą stracić na wartości przez kolejne 30 lat, wymusza śledzenie trendów i dostosowywanie się do nich. O tych trendach jest ta książka.

Celem tej książki jest również zwrócenie uwagi na zestawy przekonań, które sprawiają, że pewne rozwiązania traktujemy jako naturalne i zdroworozsądkowe, a inne wydają się nam całkiem abstrakcyjne, nieracjonalne, nieadekwatne dla naszego kraju i obecnych czasów. Jednym z powszechnie funkcjonujących w Polsce przekonań dotyczących mieszkalnictwa jest między innymi uznanie najmu za gorszą, bo mniej bezpieczną i bardziej ograniczającą, formę zamieszkiwania. Od czasu transformacji ustrojowej tzw. zdrowy rozsądek podpowiadał, że jedyna bezpieczna, ale również właściwa forma relacji człowieka do mieszkania to własność. To się powoli – i na szczęście – zmienia.

Poza własnością jest również sumą doświadczeń, które zebrałam, i rozmów, które odbyłam w ramach prac nad Polityką mieszkaniową dla m.st. Warszawy i Programem Mieszkania2030 oraz podczas pracy w PFR Nieruchomości (dawniej BGK Nieruchomości) przy wdrażaniu programu Mieszkanie Plus. Nie powstałaby bez dziesiątek rozmów ani bez otwartości i chęci dzielenia się informacjami osób, z którymi mogłam pracować i/lub toczyć długie dyskusje. Im poświęcam ostatni rozdział, Podziękowania. Znajdą się też tam podziękowania dla redaktora tej książki, Tomka Mincera, któremu przypadła niewdzięczna (acz kluczowa) rola ponaglania mnie przy pisaniu.

O czym w książce nie przeczytacie

Książka nie jest raportem o stanie mieszkalnictwa w Polsce. Ten temat poruszają m.in. takie publikacje jak: Raport Instytutu Rozwoju Miast i Regionów o stanie polskich miast wydany przez Obserwatorium Polityki Miejskiej oraz raporty Habitat for Humanity.

Poza własnością nie ma na celu rozliczania niedociągnięć istniejących programów mieszkaniowych. W przypadku programów takich jak Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina Na Swoim publikacją, która to świetnie zrobiła, jest 13 pięter Filipa Springera. Książka nie będzie dotyczyć dysfunkcji polityki planistycznej – w tym zakresie odsyłam do Wanny z kolumnadą Filipa Springera, która pokazuje bolesne skutki braku regulacji. Nie przeczytacie też o mądrych próbach dogęszczania tkanki miejskiej (warto śledzić działania Zbyszka Maćkowa i jego wrocławskiego kolektywu Gęsto).

Poza własnością pomimo że ma ambicje śledzić trendy, to koncentruje się głównie na zjawiskach, które mogą wejść na stałe do polityk lokalnych i krajowych, więc pomija tym samym inicjatywy anarchistyczne, które z założenia z dystansem odnoszą się do formalnych regulacji.

Struktura książki

Poza własnością pokazuje trendy w polityce mieszkaniowej, które mają szansę stać się pionierskimi rozwiązaniami, otwierającymi drzwi realizacjom na większą skalę. Jednak aby to było możliwe, konieczne są dalsze zmiany w wyobraźni społecznej. Ambicją tej książki jest przyspieszenie tych zmian przez pokazanie różnych procesów zachodzących w obszarze mieszkalnictwa jako elementów całościowej wielkiej zmiany. Głęboko wierzę, że lepsza przyszłość czeka na nas za rogiem, a rzeczywistość społeczna jest bardziej dynamiczna. Zmiany oglądane post factum sprawiają wrażenie nieuniknionych konsekwencji poprzednich wydarzeń, jednak życie jest tylko wtedy proste, gdy spogląda się wstecz. Na drodze do realizacji zmian stoi wiele utartych schematów obarczających społeczną wyobraźnię. W momencie kiedy projekty powstają, trudno ocenić, czy uda się osiągnąć sukces, a jeśli tak, w jakim horyzoncie czasowym. Ale zawsze warto próbować. O tym jest rozdział 1 tej książki, Co blokuje zmianę?

Rozdział 2, Zamieszkać, jest stop-klatką obecnej rzeczywistości mieszkaniowej. Pokazuje wielość sytuacji mieszkaniowych w polskich miastach, zwłaszcza tych największych. Wysokość opłat za mieszkanie jest tam sprawą losową i zależy w dużej mierze od szczęścia, pochodzenia społecznego oraz momentu przeprowadzki.

Rozdział 3, Idzie nowe, opowiada o zmianach w mieszkalnictwie i świadomości społecznej, które otwierają przestrzeń dla pojawienia się najmu jako pożądanej alternatywy wobec własności.

W rozdziale 4, Dostępne mieszkania, przeczytacie o tym, jak określić dostępność cenową mieszkania, jak do tego tematu podchodzi się w Polsce, a jak wygląda segment mieszkań dostępnych za granicą. To również próba przeanalizowania kosztów mieszkań, zarówno na rynku prywatnym, jak i na rynku mieszkań dostępnych oraz pokazania różnych modeli finansowania – w tym kwestii źródeł rozbieżności cenowych pomiędzy mieszkaniami socjalnymi, komunalnymi, w TBS-ach i budowanymi w ramach programu Mieszkanie Plus; kto na czym zarabia i do czego dokłada.

Rozdział 5, Wynajem to więcej niż mieszkanie, pokazuje, jak spojrzenie z perspektywy najmu (a nie własności) przekierowuje nasze myślenie z czterech ścian na całe miasto. Z tego, co posiadamy, na to, z czego możemy korzystać. Skrajnym przykładem rozszerzenia funkcji mieszkaniowych na części wspólne budynku i najbliższą okolicę są colivingi i nowoczesne projekty mikroapartamentów. Tam wspólny salon zastępuje prywatny, a lokalna knajpa działa jak coworking space. Projektowanie na wynajem sprawia, że więcej myślimy o naszym najbliższym sąsiedztwie. Jednocześnie nadal aktualne jest pytanie, jak małe może być mieszkanie oraz gdzie przebiega granica między tym, co wspólne, a co powinno pozostać prywatne.

Rozdział 6, Mieszkanie, które wyrównuje szanse, traktuje o projektach mieszkaniowych, których celem jest pomóc stanąć na nogi ich mieszkankom i mieszkańcom. Przykładem takich projektów są Społeczne Agencje Najmu. W ten sposób działa też wiele projektów senioralnych.

Rozdział 7, Przewidzieć przyszłość, dotyczy projektowania w perspektywie kolejnych trzydziestu lat, bo właśnie taki jest horyzont spłaty kredytów hipotecznych, oraz inwestowania w mieszkania na wynajem przez fundusze inwestycyjne. Pytanie, jak budować na wiele lat, żeby nie stracić, jest wyzwaniem dla nas wszystkich, zwłaszcza w obliczu zmian klimatycznych.

I wreszcie rozdział 8, Przyszłość tworzymy już dziś, to z kolei spojrzenie w najbliższą przyszłość i próba odpowiedzi na pytanie, co możemy zrobić już teraz, żeby w przyszłości było więcej dobrze zaprojektowanych i dostępnych cenowo mieszkań.

Każdemu rozdziałowi towarzyszy konkretna liczba (lub wielkość), która jest punktem wyjścia do omawiania wybranego tematu.

ICo blokuje zmianę?

3 miliony – liczba brakujących mieszkań w Polsce

Ukryte programy mieszkaniowe

W przypadku mieszkalnictwa to, co mówimy, jest równie istotne jak to, czego nie mówimy. Pomijamy obserwacje, które wydają się nam czymś oczywistym. Nie dzielimy się też niewygodną wiedzą, która burzy obrazek całości. Margaret Heffernan badająca grupowe zachowania ludzi wskazuje, że aż 80 proc. z nas celowo ignoruje wiedzę, którą posiada. Powodem z jednej strony jest lęk, z drugiej brak wiary, że dostrzeganie problemu cokolwiek zmieni. Nazywa to zjawisko „celowym niedostrzeżeniem”1. Problem ten dotyka nie tylko kwestii mieszkalnictwa, ale całej debaty publicznej.

U podłoża naszych przekonań w kwestii polityki mieszkaniowej tkwią pewne uwarunkowania utrwalające status quo. Mikołaj Lewicki, socjolog badający rynek mieszkań hipotecznych, tematy pomijane w interesującej nas dyskusji nazywa „ukrytymi programami mieszkaniowymi”2. „Ukryte programy mieszkaniowe” to niewypowiedziane założenia, które z czasem odkrywamy jako ukryte koszty inwestycji, a następnie koszty naszego życia generujące dodatkowe nieplanowe wydatki. Mogą to być wydatki pokrywane z indywidualnego budżetu lub też z budżetu wspólnego (np. miasta). W przypadku budowy osiedli na przedmieściach „ukrytym programem mieszkaniowym” jest ich pozornie tani koszt. Jest tani, skoro przyjęliśmy, że liczy się sam metr kwadratowy mieszkania, ale już nie pozostałe koszty infrastruktury, którą muszą zbudować samorządy, takie jak szkoła, przedszkola czy drogi. Przy kupnie mieszkania nie myśli się też o innych dodatkowych codziennych kosztach życia, które musimy ponosić, takich jak opłaty za prywatne przedszkole, utrzymanie auta czy czas tracony na stanie w korkach. To także utracona wolność wyboru odpowiedniej pracy (np. mniej płatnej), który ograniczają stałe i wysokie comiesięczne wydatki.

„Ukryte programy mieszkaniowe” jako takie utrudniają dyskusję o mieszkalnictwie – zawężają pole dyskusji do jednego obszaru, np. wspomnianej wyżej ceny metra mieszkania, pomijając inne (realny koszt życia w danym miejscu). W ten sposób od lat funkcjonuje rynek deweloperski. Skoro jest popyt na mieszkania, to znaczy, że oferta się podoba. Zmiany podejścia nie ułatwia fakt, że mieszkania mimo kryzysu na rynku kredytów frankowych wciąż świetnie się sprzedają. W Polsce trwa boom mieszkaniowy, a przełom roku 2018 i 2019 przyniósł rekordowe ceny mieszkań na sprzedaż3.

W tak pojętej logice, gdzie liczy się przede wszystkim cena metra kwadratowego, mieszkanie to wyłącznie cztery kąty i tylko na to ma wpływ deweloper, a potem kupujący. Natomiast to, co znajduje się wokół – infrastruktura społeczna czy tereny zieleni – jest czymś od mieszkania całkowicie odrębnym. Podobnie gdy mówi się o liczbie brakujących mieszkań, na dalszy plan schodzi to, gdzie mają być budowane – cel uświęca środki, ale do czasu… aż na własnej skórze przekonamy się, czym de facto są te ukryte koszty. Najlepiej poznali je mieszkanki i mieszkańcy podmiejskich osiedli, którzy spędzają codziennie godziny w korkach na dojazdach do pracy. Albo rodzice dzieci zmuszeni do wożenia ich do innej dzielnicy, bo w najbliższej okolicy zapomniano wybudować szkoły. Odczuwają to również wszyscy, którzy płacą powyżej 50 złotych za taksówkę, wracając z imprezy, bo z najbliższego miejsca, gdzie można spotkać się ze znajomymi i wypić alkohol, nie da się wrócić ani pieszo, ani wygodnie transportem publicznym.

Zdrowy rozsądek i trendy

Mimo że istnieją pewne dominujące wzorce, to na marginesach kiełkują alternatywne ukryte programy mieszkaniowe, które z czasem mogą zyskać większą uwagę i przekształcić się w dominujące trendy. Przykładowo, przywiązanie do własności, tak silne obecnie, zdaje się doświadczeniem pokoleniowym – z tym, że chodzi o pokolenie, które dziś jest w większości, rządzi naszym krajem, zasiada w zarządach spółek państwowych oraz firm deweloperskich. Jednak za kilkanaście lat kupowanie mieszkania na własność może przestać być racjonalnym wyborem. Demografia jest zawsze po stronie nowych trendów, więc warto patrzeć na to, czego potrzebują ci, którzy dopiero wchodzą na rynek pracy i mają przed sobą decyzje dotyczące wyboru mieszkania. Zwłaszcza że temat mieszkaniowy rodzi napięcia. I jeśli w obszarze mieszkalnictwa toczy się w tym momencie jakaś walka, to jest to na pewno walka o wyobraźnię społeczną: o wzory przekonań, wedle których poruszamy się zarówno podczas dyskusji teoretycznych, jak i wyborów konsumenckich. Walka o to, co jest uważane za sensowne i właściwe, a co za aktywistyczne marzenie ściętej głowy lub społeczną aberrację. Żyjemy w świecie, który nie jest określony raz na zawsze, ale tworzy się na bieżąco, a właściwie my go tworzymy, poddając się dominującemu zdrowemu rozsądkowi albo szukając alternatywy, bo wierzymy, że inny świat jest możliwy. Nie oznacza to, oczywiście, że wszystkie narracje są równoważne – część z nich ma za sobą lata tradycji, opiera się na istniejących nawykach lub, jak w przypadku „racjonalności brania mieszkań na kredyt”, ma poparcie w strategiach życiowych setek tysięcy Polek i Polaków. Niektóre z tych narracji pojawiają się przypadkiem, inne są efektem przebłysku pomysłowości innowatorek i innowatorów, którym udaje się przekonać do swoich racji szersze grono osób: liderów i liderki opinii, polityków lub polityczki, osoby podejmujące decyzje inwestycyjne na prywatnym rynku czy inne osoby, które skutecznie wdrażają nowe pomysły w życie.

Każda nowa idea, zwłaszcza jeśli dotyczy tak dużego rynku, jakim jest mieszkalnictwo, w oczywisty sposób napotyka na opór inwestorów, którzy nie chcą ryzykować zmian, ale również opór społeczny, kiedy nowe pomysły na mieszkalnictwo podważają racjonalność poprzednich decyzji. Dobrze widać to po niechęci wobec programu Mieszkanie Plus (segment dostępnych mieszkań na wynajem), który dla części klasy średniej stanowić może alternatywę wobec dożywotnich kredytów. Zresztą trudno, żeby ktoś życzył dobrze Mieszkaniu Plus, jeśli związał się z bankiem na 30 lat i ma obecnie mocno ograniczone pole manewru. To dotyczy też samorządowych programów mieszkaniowych, których celem jest budowa nowych mieszkań na wynajem. Programy te, zakładające budowę mieszkań z preferencyjnymi czynszami i w dodatku na dobrze położonych działkach, nie znajdą zwolenników wśród osób, które zaledwie kilka lat temu wzięły kredyt na mieszkanie w jednej z obrzeżnych dzielnic.

Jeśli pojawia się coś nowego, co może zrewolucjonizować daną sferę życia, a jednocześnie sprawia, że wcześniejsze decyzje niemal całego pokolenia wydają się błędne, wtedy trudno dziwić się niechęci do zmiany. A stąd już prosta droga, by cały projekt zatopić. Znacznie łatwiej jest stwierdzić, że programy dostępnych mieszkań na wynajem to „rozdawnictwo dla patologii”. Prościej jest też pokazywać, dlaczego dany program nie działa, zamiast dostrzec w tym szansę dla kolejnych pokoleń. Albo również szansę dla siebie, jeśli nowe budownictwo ma podnieść jakość otoczenia przez dostarczenie brakujących usług. Wiele nowych pomysłów odrzuca się albo traktuje z dużą podejrzliwością („to się nie sprawdzi”), ponieważ stoją w opozycji do dominującego zdrowego rozsądku. Tymczasem gdyby te pozornie racjonalne przekonania rozłożyć na części pierwsze i zobaczyć w szerszym kontekście, wtedy przestają być zdroworozsądkowe, a okazują się lepsze, bo… znajome.

Ta książka jest o innowacjach społecznych, które obecnie wydają się zjawiskami o marginalnym znaczeniu właśnie dlatego, że są sprzeczne z powszechnym zdrowym rozsądkiem. Moim celem jest jednak pokazanie jaskółek zmian: projektów i podejść przeciwstawiających się temu, co wydaje się niezmiennym prawem rynku mieszkań. Zwłaszcza że jako Polki i Polacy jesteśmy głodni nowych trendów i wbrew przekonaniu o pewnym konserwatyzmie nieraz okazujemy się niezwykle otwarci na innowacje. Musimy tylko mieć realny wybór.

Mówienie o najmie jako kluczu do rozwiązania problemów mieszkaniowych nie jest łatwe. Najem wciąż kojarzy nam się z mieszkaniami tymczasowo wynajmowanymi od prywatnych właścicieli. Z meblościanką i niemodnym wystrojem, którego nie można zmienić, bo to mieszkanie po babci, a właściciel lub właścicielka ma do niego ogromny sentyment. Prywatny rynek najmu to również krótkie umowy i brak stabilności. To także przekonanie, że nowe programy mieszkań na wynajem stanowią zaledwie kroplę w morzu potrzeb, a dziś potrzeby te zaspokaja przede wszystkim rynek deweloperski budujący na sprzedaż. Ale też coraz więcej osiedli to mieszkania inwestycyjne, w których właściciel lub właścicielka nigdy nie zamieszka i od razu zostaną wynajęte komuś, kogo nie stać na kredyt. I choć dla wielu osób to wciąż własność jest gwarantem bezpieczeństwa, a badania pokazują, że Polki i Polacy wolą mieszkać pod miastem ze względu na bliskość przyrody i niższe ceny metra kwadratowego, to równolegle obserwujemy zmianę podejścia wśród osób młodszych (tzw. pokolenia Y) oraz starszych, którzy cenią sobie lokalne życie sąsiedzkie w mieście4. Te sprzeczne ze sobą tendencje wyznaczają obecnie dynamikę myślenia o mieszkalnictwie.

Pamiętajmy, że innowacje powstają często wbrew zdrowemu rozsądkowi – z potrzeby zmiany, a nie konserwowania rzeczywistości. Jednocześnie owe „zdroworozsądkowe” stwierdzenia dotyczące mieszkalnictwa są właśnie tym, co blokuje zmianę, więc aby iść dalej i móc rozmawiać o przyszłości, warto się im przyjrzeć. I tak podczas różnych dyskusji o polityce mieszkaniowej zdarza mi się usłyszeć, że w Polsce brakuje kilku milionów mieszkań, wobec czego nie ma sensu poważnie traktować działań obejmujących mniejszą skalę. Dominuje również przekonanie, że Polki i Polacy nie czują się dobrze w innych mieszkaniach niż te, które są ich własnością. Kolejna obiegowa opinia głosi, że choć mieszkania w centrach miast schodzą na pniu, ideałem pozostaje domek na przedmieściach, będący namiastką szlacheckiego dworku zdolnego zaspokoić potrzeby związane z poczuciem własnej wartości. W tak prowadzonych dyskusjach o mieszkalnictwie umyka nam ukryte przeświadczenie, że musimy budować wyłącznie dla młodych rodzin, a nie międzypokoleniowych społeczności. Innymi słowy, rozmawiając o mieszkalnictwie, mamy skupić się na tym, co tu i teraz.

3 miliony mieszkań

„W Polsce brakuje trzech milionów mieszkań” to zdanie, które od lat powraca jak mantra. O trzech milionach mówią decydenci, żeby pokazać ogrom zmian, które należy wprowadzić, i ich przeciwnicy, zarzucając tym pierwszym opieszałość. Żonglowanie trzema milionami mieszkań nie ma barw partyjnych – jest uniwersalnym chwytem retorycznym. To koło zamachowe niejednej debaty o mieszkalnictwie, ale też liczba tak abstrakcyjna, że otwiera, a jednocześnie szybko zamyka każdą sensowną rozmowę. Trzy miliony mieszkań to trzykrotność wszystkich warszawskich lokali mieszkalnych. 3,5 miliona mieszkań liczy Londyn. Czyli, mówiąc obrazowo, aby uzupełnić braki mieszkaniowe w Polsce, należałoby „postawić” nad Wisłą stolicę Wielkiej Brytanii lub potroić Warszawę5. Skala zapiera dech w piersiach!

3 miliony mieszkań to liczba niewyobrażalna dla większości z nas, co sprawia, że rozwiązanie problemu mieszkaniowego wydaje się wysiłkiem ponad miarę. To abstrakcja, podobnie jak inne szacunki. O brakujących 2,1 miliona mieszkań mówi raport grupy HRE Think Tank z listopada 2018 roku6. Wedle autorów raportu liczba ta zwiększy się do 2030 roku o kolejne 600 tysięcy mieszkań. Nastąpi to w wyniku poprawiającej się sytuacji dochodowej Polek i Polaków, podniesienia zarówno ich aspiracji, jak i finansowych możliwości zakupu i wynajmu mieszkania. Dopiero wtedy Polska doszlusuje do standardu europejskiego, jeśli chodzi o wygodne życie. Obecnie bardziej przeludnione lokale mieszkalne wśród europejskich krajów znajdziemy jedynie w Chorwacji, Bułgarii, na Łotwie i w Rumunii7. Najlepiej sytuacja wygląda na Cyprze i Malcie, gdzie na brak komfortu wynikającego z przeludnienia mieszkaniowego cierpi jedynie 2,5 proc. populacji. Z kolei w opracowaniach dotyczących Narodowego Programu Mieszkaniowego z 2015 roku mowa jest o deficycie 897 tys. mieszkań. To nadal dużo, ale przyjmując tę skalę, jest już na czym się wzorować. Pod koniec lat 60. XX wieku wybudowanie miliona mieszkań postawił sobie za priorytet rząd szwedzki. Miljonprogrammet (Program Miliona Mieszkań) realizowano w latach 1965–1975, a dzięki niemu powstało 1 006 000 mieszkań w całej Szwecji. Biorąc pod uwagę, że Szwecja liczyła wówczas 8 milionów mieszkanek i mieszkańców, program wprowadził zdecydowaną zmianę w jakości ich życia. Przełom lat 60. i 70. był w Szwecji i w wielu krajach okresem rewolucji obyczajowej i otwarcia się na lewicowe postulaty społeczne. Dostęp do prywatności, którą daje własne mieszkanie, mógł tylko sprzyjać toczącym się wówczas procesom.

Wybudowanie 100 tys. nowych mieszkań obiecywał w styczniu 2018 roku premier Mateusz Morawiecki. Mają one powstać w ciągu najbliższych 10 lat w ramach programu Mieszkanie Plus. To niewiele ponad 3 proc. ogólnego zapotrzebowania (albo 11 proc., jeśli przyjąć liczbę podaną w Narodowym Programie Mieszkaniowym). Jednak budowa wszystkich brakujących mieszkań nie jest uzależniona jedynie od programów rządowych. Większość z nich, jeśli powstanie, to zapewne na komercyjnym rynku deweloperskim. Liczba 100 tys. mieszkań pojawia się również w warszawskiej polityce mieszkaniowej – Mieszkania2030. Tam jednak sprawa jest o tyle prostsza, że obecny zasób miejski wynosi około 85 tys. lokali, więc do granicznej daty 2030 roku brakuje „jedynie” 15 tys.

Myśląc o deficycie mieszkaniowym, musimy jednak pamiętać, że każda z podanych liczb jest nie tylko wskaźnikiem, ale również swego rodzaju fetyszem. Skupienie się na 3 milionach czy 100 tysiącach odciąga uwagę od innych zagadnień, kluczowych dla mieszkalnictwa w Polsce, takich jak: dostępność mieszkań (cenowa, mieszkania bez barier dla osób z niepełnosprawnościami) oraz ich jakość. Wybudowanie nowych mieszkań i zmniejszenie średniej gęstości zaludnienia to ważne kwestie, które nie wyczerpują jednakże problemu jako całości. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy wiemy, że i tak większość mieszkań powstaje na rynku komercyjnym, a nie w ramach programów rządowych czy samorządowych.

Co więcej, aby zmieniać wyobrażenie o mieszkalnictwie, potrzebny jest konkret. Materialny, namacalny precedens, który przełamuje nawyki myślowe i ucisza mantrę, że „polityka mieszkaniowa w Polsce nie istnieje” albo „u nas to się nie uda”, bo przecież „nigdy tak nie robiliśmy” i „klienci tego nie kupią”. Polityka mieszkaniowa w Polsce istnieje w bardzo okrojonym zakresie, ale to nie znaczy, że zmiany w ogóle nie zachodzą. W przypadku planowania osiedli takim precedensem były wrocławskie Nowe Żerniki. Z kolei najem jako alternatywę dla rynku dobrze ilustruje program Mieszkanie Plus oraz projekty prywatnych funduszy inwestycyjnych. Takich przykładów jest więcej, ale o tym w dalszej części książki, bowiem nie tylko ogrom skali brakujących mieszkań blokuje zmianę.

Własność jako gwarant bezpieczeństwa

Co jeszcze utrudnia rozmowę o mieszkalnictwie w Polsce? Przekonanie, że tylko własność może być gwarantem bezpieczeństwa mieszkaniowego. Dlatego pokazanie, że dobre mieszkanie to niekoniecznie mieszkanie własnościowe, jest jednym z największych wyzwań interesującej nas debaty. Najem wydaje się gorszy i mniej stabilny, nawet jeśli prawdziwym właścicielem wielu mieszkań w Polsce jest bank, a nie mieszkające w nim osoby. Pocieszeniem jest to, że czasem mieszkanie zostanie „w rodzinie”. Poza tym dość często usłyszeć można: „po co płacić za wynajem, skoro tyle samo kosztuje kredyt?”. Mieszkanie jest traktowane jako inwestycja. Nawet jeśli nie dla siebie, to dla kolejnych pokoleń. Dotyczy to zarówno mieszkań kupowanych na kredyt, jak i tych wynajmowanych w modelu dojścia do własności, gdzie z każdym czynszem spłaca się kolejną ratę kredytu zaciągniętego przez TBS albo inną spółkę.

Powiązanie bezpiecznego mieszkania z własnością nie jest jednak „elementem naszego narodowego genotypu” – jak kiedyś zdarzyło mi się usłyszeć – ale efektem pewnych stosunkowo niedawnych decyzji politycznych. Postawienie znaku równości pomiędzy bezpieczeństwem mieszkaniowym i własnością przyszło do nas wraz z transformacją ustrojową. Dojście do własności miało być elementem upodmiotowienia Polek i Polaków w nowej rzeczywistości ekonomicznej, a jednocześnie metodą dyscyplinowania społeczeństwa. Własność miała dawać stabilność i zakorzenienie oraz tonować potencjalne protesty społeczne. Zresztą kwestia uwłaszczenia nie była oddolnym postulatem ani nawet propozycją lokalnych ekspertów czy ekspertek – to Bank Światowy namawiał polski rząd na prywatyzację zasobu komunalnego. Równie dobrze jednak mógłby mówić o prywatyzacji parków. Brzmi zbyt radykalnie? Pojedźcie do Londynu, gdzie w centrum miasta na skwerach, które w Polsce byłyby ogólnodostępne, są prywatne korty tenisowe.

Joanna Kusiak w swojej książce Chaos Warszawa, poświęconej przemianom przestrzennym stolicy, zauważa, że „od początku transformacji globalne instytucje finansowe wymagały od Polski prywatyzacji zasobów mieszkaniowych, była ona m.in. warunkiem negocjacji długu zagranicznego. W 1990 roku Bank Światowy opublikował Model prywatyzacji mieszkalnictwa dla Europy Środkowo-Wschodniej, w którym zalecano m.in. reformę finansowania tego sektora, przeniesienie własności mieszkań komunalnych ze szczebla państwowego na samorządowy, a następnie ich prywatyzację. Celem ogólnym było zmniejszenie nakładów państwa na mieszkalnictwo oraz zwiększenie odsetka mieszkań (i domów) własnościowych. Własność prywatna została uznana za najbardziej «pożądany i efektywny» model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”8. Kusiak podkreśla, że ten ruch sprawił, że na poziomie ideologicznym zerwano z ideą powszechnego prawa do mieszkania. Drugim efektem miało być przywiązanie obywateli i obywatelek do państwa przez zaoferowanie im własności prywatnej – jako właścicielki i właściciele mieli teraz coś do stracenia.

W efekcie prywatyzacji mienia komunalnego rodząca się klasa średnia otrzymała kapitał startowy w postaci mieszkania. Można je było wykupić za 10 proc. wartości. Otworzyło to przestrzeń do dalszych nierówności, zwłaszcza w takich miastach jak Warszawa, gdzie ci, co „załapali się” na wykup mieszkania komunalnego, są w znacznie lepszej sytuacji niż osoby, które przeprowadziły się do stolicy później. Dopiero w 2011 roku warszawscy radni wstrzymali możliwość wykupu mieszkań z 90-proc. bonifikatą. Uchwała wywołała protesty społeczne lokatorów, którzy uważali, że sam fakt zamieszkiwania w danym miejscu przez lata w oczywisty sposób uprawnia ich do wykupienia mieszkania praktycznie za bezcen. Uznawali to za swoje niepodważalne prawo. Podobnie myślała ówczesna Rzeczniczka Praw Obywatelskich, prof. Irena Lipowicz9. Ostatecznie w Warszawie utrzymano 50-proc. ulgę w przypadku mieszkania w danym budynku przez 10 lat i dodatkowe ulgi na kolejne lata mieszkania i stan techniczny budynku, ale nie przekraczające 75 proc. Wyłączone zostały mieszkania w budynkach wzniesionych po 1995 roku i tzw. setki, czyli budynki, gdzie miasto posiada wszystkie mieszkania. Dyskusja o przywróceniu wykupu za 10 proc. wartości wraca cyklicznie przy okazji wyborów. Ostatni raz zdarzyło się to tuż przed wyborami do Parlamentu Europejskiego w maju 2019 roku. Postulat ten zgłosili radni Prawa i Sprawiedliwości. Propozycja została odrzucona przez radę miasta głosami Koalicji Obywatelskiej.

Podobne dyskusje toczyły się również w innych miastach. Zwykle przeważały głosy na rzecz sprzedaży mieszkań – po to, żeby przerzucić na lokatorów koszty remontów budynków (nieraz bardzo wysokie, zwłaszcza w przypadku zabytkowych kamienic). Wskazywano, że nie ma sensu trzymać mieszkań w zasobie komunalnym, skoro w praktyce są one dziedziczone przez kolejne pokolenia lokatorów. Wyprzedaż cennego zasobu, jakim są miejskie mieszkania, przez lata wydawała się bardziej racjonalna niż zmiana przepisów na takie, dzięki którym lokale trafiłyby do najbardziej potrzebujących. Realną weryfikację dochodów i zróżnicowanie czynszów wprowadziła dopiero nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów z 2019 roku. Weryfikacji będą musiały poddać się osoby, które podpisały umowę najmu po 21 kwietnia 2019 roku. Mimo malejącego zasobu mieszkaniowego nikt z polityczek lub polityków nie odważył się zadać pytania, czy sprawiedliwe jest utrzymywanie niskich czynszów dla wszystkich – obojętnie czy ktoś jest, przykładowo, dyrektorką w banku, czy magazynierem.

Niemniej w Polsce zauważyć można zmianę podejścia do mienia komunalnego. Dotyczy to nie tylko mieszkań komunalnych, ale również zasobu Towarzystw Budownictwa Społecznego. Warszawa, w przeciwieństwie do wielu innych miast, nie oferuje dojścia do własności mieszkań TBS-owskich. Jest tutaj wyjątkiem, ale też może sobie na to pozwolić, bowiem najem silniej rozwija się w dużych miastach. Do tego w przypadku stolicy prognozy demograficzne przewidują wzrost. Warszawa nie musi więc walczyć o nowe mieszkanki i nowych mieszkańców, bo i tak będzie ich zawsze w nadmiarze. Co innego mniejsze miasta: w ich interesie jest, żeby i w TBS-ach, i w mieszkaniach budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus istniała opcja dojścia do własności. Powód jest podobny, jak to było przy okazji wspomnianej już transformacji ustrojowej: mieszkanie to sposób na przywiązanie ludzi do miejscowości. Jest to nie lada wyzwaniem w czasach nasilonych migracji do większych miast czy za granicę. Innowacją mieszkaniową opartą o własność jest na przykład program z Ostrowa Wielkopolskiego – Ostrowski Przyjazny Program „Dla systematycznych”, skierowany do osób poniżej 40. roku życia, z opcją dojścia do własności. Realizuje go miejska spółka10. Zresztą w przypadku mniejszych miejscowości opcja dojścia do własności jest również idealnym rozwiązaniem dla inwestora – niezależnie czy jest nim samorządowa spółka, czy fundusz. Wykupywanie mieszkania cegiełka po cegiełce sprawia, że z każdym rokiem maleje chęć do wyprowadzki, a tym samym dla spółki bądź funduszu maleje ryzyko, że zostaną z mieszkaniem, które trudno będzie wynająć.

Postawienie własności ponad prawo do mieszkania miało też swoją inną, mroczną stronę – legło bowiem u podstaw procederu odzyskiwania kamienic wraz z lokatorami. Chodzi oczywiście o tzw. dziką reprywatyzację. Utożsamienie mieszkania własnościowego z bezpieczeństwem doprowadziło również do dominacji wizji mieszkania jako towaru. W efekcie samorządy dostały niejako przyzwolenie, by wycofywać się z programów mieszkaniowych. Z kolei rządowe programy przez lata mogły skupić się na promowaniu dojścia do własności, które – zgodnie z artykułem 75 Konstytucji RP z 1997 roku – jest tylko jednym z elementów polityki mieszkaniowej. Wspomniany artykuł głosi: „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”. Jeśli spojrzeć na dane, to w latach 2010–2015 na programy służące wspieraniu własności przeznaczano 95 proc. środków, a jedynie 0,6 proc. na wsparcie budownictwa na wynajem11.

O ile sprzedaż mieszkań komunalnych z wysoką bonifikatą faktycznie mogła sprzyjać finansowej niezależności, to promowanie własności, w tym na kredyt, jako jedynej racjonalnej opcji – już nie. Upodmiotowienie i możliwość wyboru zastąpiono nałożoną na szyję pętlą kredytową. Neoliberalny postulat z początku lat 90., o ile wydawał się pierwotnie kuszący, zniewolił całe pokolenia Polek i Polaków, którym ówcześnie obowiązująca narracja i dostępna oferta rynkowa podpowiadały kupno mieszkania. Co więcej, przywiązanie do posiadania mieszkania zablokowało rozwój najmu, zwłaszcza takiego, który nie jest powiązany z docelowym dojściem do własności.

Mieszkalnictwo to domena wolnego rynku

Przez pierwsze 25 lat po transformacji ustrojowej mieszkalnictwa nie traktowano jako obszaru, który domaga się państwowych regulacji. Powszechnym przekonaniem było, że to rynek jest odpowiedzialny za stworzenie warunków dla zapewnienia potrzeb mieszkaniowych Polek i Polaków. Symptomatyczne dla tej perspektywy jest tutaj podejście Rafała Dutkiewicza, pełniącego w latach 2002–2018 urząd prezydenta Wrocławia. Dutkiewicz nie tylko uznawał, że mieszkalnictwo to domena rynku, ekspansję rynku deweloperskiego traktował jako jeden ze wskaźników rozwojowych. Zacytuję byłego prezydenta Wrocławia: „budownictwo mieszkaniowe jest dla rozwoju w miastach jak papierek lakmusowy i katalizator zarazem. […] ilość i jakość oddawanych domów najlepiej pokazuje, czy w istocie mamy do czynienia ze wzrostem gospodarczym, a inwestycje w tej dziedzinie znakomicie napędzają koniunkturę”12. Dostrzegał wprawdzie rolę miasta w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale traktował to jako ostateczność: „miasta mogą też same budować mieszkania, muszę jednak przyznać, że za właściwsze uważam aktywne przygotowywanie przestrzeni, by mogło się w niej rozwijać budownictwo mieszkaniowe. Resztą powinny się zająć wyspecjalizowane firmy działające na rynku. To znacznie efektywniejsze”13. Zresztą wierny tej logice Dutkiewicz dziesięć lat później przyczynił się do powstania Nowych Żerników, które pod względem planistycznym są jednym z modelowych osiedli. Miasto w tym projekcie wzięło na siebie rolę dostarczyciela infrastruktury (drogi, kanalizacja i oświetlenie powstały, zanim pojawiły się budynki) oraz patrona procesu planistycznego. Całość działań nad stworzeniem tzw. masterplanu osiedla koordynował wrocławski architekt Zbigniew Maćków. Dopiero po tym, jak zaplanowano osiedle, wystawiono działki na sprzedaż, a kupujący je inwestorzy musieli budować zgodnie z projektami przypisanymi do poszczególnych działek. Rolą samorządu, wedle Dutkiewicza, nie było tworzenie polityk, ale usuwanie barier na rynku. To podejście znalazło swoje odzwierciedlenie nie tylko przy okazji tworzenia Nowych Żerników – także nacisku na prywatyzację zasobu komunalnego. Nie dziwi więc, że w lutym 2019 roku rozpoczęcie prac nad Wrocławską Polityką Mieszkaniową ogłoszono wspólnie z wrocławskim oddziałem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD)14.

Tak dla Dutkiewicza, jak i dla wielu polskich polityczek i polityków oraz dużego grona mieszkanek i mieszkańców prywatyzacja usług publicznych wydawała się racjonalnym rozwiązaniem. Samorządy podejmowały decyzje o oddawaniu kolejnych połaci terenu w ręce rynku, a o resztę mieli się troszczyć prywatni inwestorzy i inwestorki albo właściciele i właścicielki mieszkań. Z punktu widzenia racjonalności zarządzania samorządem takie podejście można było uznać za zasadne. Utrzymanie zasobu komunalnego to ogromne koszty, których wiele samorządów nie chce ponosić. Do podobnej konstatacji można dojść, przyglądając się sytuacji w Warszawie, gdzie czynsze komunalne nie pokrywają wydatków na eksploatację i remonty budynków. Jednak za decyzjami o prywatyzacji tkwiło przede wszystkim przekonanie, że mieszkalnictwo nie jest domeną polityki państwa. Innymi słowy: mieszkanie to sprawa prywatna, dobro, które powinno być własnością. A skoro własnością, to dostarczycielem powinien być rynek.

Pomysł, że to państwo powinno brać aktywny udział w kształtowaniu rynku, uchodził za lewicowy i jako taki nie pasował do polskiego modelu transformacji. Polityka mieszkaniowa nie była traktowana jako element polityki miejskiej. Ignorowanie mieszkalnictwa jako jednego z kluczowych obszarów zarządzania państwem dotyczyło nie tylko większości polityczek i polityków, ale również organizacji społecznych. Obecnie trudno w to uwierzyć, ale w 2011 roku, kiedy powstawał Kongres Ruchów Miejskich (KRM), temat mieszkalnictwa nie znalazł się w Tezach o mieście, które miały być zestawem postulatów łączących ruchy miejskie w Polsce15. Stało się tak, bowiem nie dla wszystkich był to temat „miejski”. Odłożyliśmy mieszkaniówkę „na później”, żeby zawiązać rucho-miejską koalicję. Nie trwało to jednak długo. Na szczęście! Temat mieszkalnictwa wrócił już w 2012 roku, kiedy jako Kongres Ruchów Miejskich składaliśmy uwagi do projektu Krajowej Polityki Miejskiej 2023 – jedna z nich dotyczyła właśnie niewyodrębnienia mieszkalnictwa jako oddzielnego obszaru analizy. Krajową Politykę Miejską przyjęto w 2015 roku. Pominięto mieszkalnictwo jako temat, któremu warto poświęcić osobny rozdział16. Obecnie trwają dyskusje nad rewizją tego dokumentu, w tym nad postulatem położenia większego nacisku na kwestie mieszkaniowe17.

Mieszkalnictwo z czasem trafiło również do dokumentu KRM. W zaktualizowanej wersji przyjętej na Kongresie w Gorzowie Wielkopolskim w 2015 roku, pojawiła się teza 7: „Miasto ma zapewniać mieszkania dostępne dla najliczniejszej grupy przeciętnie zamożnych mieszkanek i mieszkańców – lokale komunalne oraz lokale w budynkach prywatnych. Polityka mieszkaniowa ma gwarantować mieszkania socjalne najuboższym, obronę praw lokatorek i lokatorów, zaangażowanie miasta w powstawanie dostępnych mieszkań na wynajem i podnoszenie jakości istniejącego zasobu komunalnego. Dość monopolu komercyjnego budownictwa deweloperskiego mieszkań na sprzedaż na kredyt, ograniczającego dostęp do mieszkania dużym grupom ludności”18. Nie sprecyzowaliśmy wówczas, jak ma działać dostępny rynek najmu. Mieliśmy za to głębokie przekonanie, że po pierwsze, jest brakującym elementem mieszkaniowej układanki, a po drugie – że niewidzialna ręka rynku problemu mieszkaniowego w Polsce nie rozwiąże.

Wymarzony domek pod miastem

Nie jest łatwo prowadzić zrównoważoną politykę mieszkaniową, skoro według wspomnianych wcześniej badań Polki i Polacy najchętniej przenieśliby się na wieś. Mieszkanie na przedmieściach z własnym ogródkiem – niczym w szlacheckim dworku – miało dawać wytchnienie od wielkomiejskiego gwaru i tworzyć sielankową przestrzeń. Domek na przedmieściu to zatem kwintesencja mieszkania rozumianego jako gniazdo rodzinne. Ze wszystkimi jego ułomnościami, zwłaszcza ograniczeniem swobody poruszania się młodszego pokolenia. Brak dobrego transportu publicznego sprawia, że młodszym, którzy nie posiadają prawa jazdy, trudno się z owego gniazda wydostać – choćby na imprezę w mieście.

Badaczka suburbanizacji, Katarzyna Kajdanek, stwierdza, że każda epoka wytwarza własną przestrzeń19. Osiedla podmiejskich domów są właśnie typową przestrzenią potransformacyjnych aspiracji z całym ich rozmachem i ze wszystkimi ułomnościami. Czas zostaje w nich zredukowany do jednego momentu, którym jest sobotnie popołudnie spędzane z małymi dziećmi w ogrodzie na zabawach z psem albo wspólnym grillowaniu. W tej iluzorycznej sielance dzieci, które nigdy nie dorosną, bawią się z rodzicami podczas weekendu, który nigdy nie stanie się nużącym dniem pracy naznaczonej uciążliwymi dojazdami i powrotami. (Pomijam fakt, że gdy nowe osiedla domków rosły pod miastem, mało kto myślał o pracy zdalnej. A szkoda, biorąc pod uwagę codzienny rytuał stania w korkach). Wizja weekendu we własnym ogródku była dla wielu silniejsza niż wszelkie niedogodności wiążące się z mieszkaniem na obrzeżach. Co więcej, silnie wpłynęła na oczekiwania wobec mieszkalnictwa. Doprowadziła do uznania dysfunkcyjnych osiedli bez dostępu do infrastruktury społecznej za coś całkowicie normalnego. Innym wariantem owego podmiejskiego marzenia okazały się osiedla wielorodzinne na obrzeżach miasta. Wprawdzie już mało kto posiada tam własny ogródek, ale przynajmniej można się pocieszać, że jest „blisko lasu” albo innego niemiejskiego terenu zielonego.